Юридический статус жилого дома по сравнению с садовым домиком, несомненно, выше. В данной статье я сознательно уйду от темы обсуждения плюсов и минусов обладания жилым и/или садовым домом, здесь можно много сломать копий и не прийти к какому-то однозначному выводу. Хочу рассказать о своём практическом опыте как сделать садовый домик жилым домом «де юре». В описании я сознательно не буду «пугать» читателей конкретными нормами права (хотя для меня это не проблема – я юрист), а расскажу о последовательности действий доступным для большинства населения языком.
Итак, что мы имеем - построенный дом на принадлежащем вам на праве собственности земельном участке в СНТ.
Первым делом необходимо обратиться в одну из организаций для получения технического паспорта на садовый домик. Лучше всего обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) района – организацию, осуществляющую технический учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимости в России. Сейчас это коммерческая организация, по договору она направит специалиста, который произведет измерение технических параметров вашего дома. Результатом этого станет технический паспорт садового домика в бумажном и электронном формате на физическом носителе. Важно(!) электронный формат техпаспорта предназначен исключительно для Росреестра, не нужно его просматривать на своем компьютере до регистрации садового домика, иначе могут быть проблемы с регистратором.
Второй этап – государственный кадастровый учет садового домика. Для этого в Росреестр через МФЦ нужно подать заявление о постановке на кадастровый учет. Само заявление пишется непосредственно в МФЦ, к нему прилагается техпаспорт садового домика и выписка из ЕГРН на земельный участок, где данный домик расположен. Госпошлина, как правило, также оплачивается в МФЦ.
Для постановки на кадастровый учет садового домика собственникам не требуется получения разрешения на строительство, либо уведомления о планируемом строительстве и о соответствии планируемого строительства до 2026 года. Да здравствует дачная амнистия!
Результатом второго этапа является выписка из ЕГРН на новый объект капитального строительства, подтверждающая право собственности на садовый домик – зарегистрированный объект недвижимости.
Как правило этого достаточно для большинства собственников недвижимости, но если есть намерение сделать дом жилым не только фактически, но и юридически, то продолжаем бюрократические процедуры.
Третий этап – ищем организацию, которая состоит в аккредитованной СРО и имеет право на проведение строительных экспертиз и заказываем у неё техническое обследование о признание садового дома жилым. Результатом такого обследования станет техническое заключение подтверждающее соответствие параметров садового домика требованиям, предъявляемым к жилому дому.
Четвертый этап – подача заявления в орган местного самоуправления (администрацию района) о признании садового домика жилым. Делается это в МФЦ, заявление пишется на месте, к заявлению прилагается выписка из ЕГРН на садовый дом и землю, техническое заключение о соответствии садового дома требованиям, предъявляемым к жилому дому. В случае, если садовый дом обременен правами третьих лиц, необходимо нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом. (!)Необходимо иметь в виду, что чиновники муниципальных образований люди с выдумкой и инициативные и зачастую требуют предоставить им документы в объеме большем, чем это установлено Правительством РФ, так, некоторые администрации при подачи заявлений требуют предоставить в дополнение к указанным выше документам копии договоров купли-продажи земли и дома, копию техпаспорта, поэтому на всякий случай захватите с собой в МФЦ копии всех документов, что есть в вас в отношении этой недвижимости.
Этого достаточно, чтобы администрация вынесла решение, признающее садовый дом жилым, но жизнь показывает, что органы государственной власти и местного самоуправления не спешат выполнять свою конституционную обязанность по поощрению жилищного строительства и созданию условий для осуществления прав граждан на жилище. По различным и больше части надуманных предлогам администрации отказывают гражданам в переводе садовых домов в жилые. Может где-то и не так, но в нашем садоводстве садовые домики переводят в жилые только по решению суда. Конечно, если администрация поддерживает граждан и признает садовые домики жилыми, то счастливые владельцы недвижимости могут сразу переходить к шестому этапу.
Пятый этап – обращение в суд с исковым заявлением с требованием отменить решение администрации и признать садовый дом жилым. Этот этап, пожалуй, самый сложный, т.к. он четко регламентирован только процессуально, а по составу предъявленных доказательств формируется в каждом конкретном случае по-разному, но в целом и этот этап отработан и имеет успешную судебную практику. На этом этапе обязательно привлекать юриста, имеющего опыт перевода садового дома в жилой, иначе велик риск отказа суда в удовлетворении исковых требований по чисто формальным основаниям. (Мною данный этап освоен, готов помочь всем желающим.).
Шестой этап – подача заявления в Росреестр (лучше через МФЦ) о внесение изменений в ЕГРН, касательно статуса садового домика. Для этого требуется решение администрации или суда о признании дома жилым, выписки из ЕГРН на садовый домик и земельный участок, где данный домик расположен. Госпошлина, как правило, также оплачивается в МФЦ. Результатом данного этапа будет госрегистрация изменения статуса садового домика на жилой с выдачей выписки из ЕГРН.
Всё – вы владелец жилого дома!