Привет, друзья! Кто меня давно читает, тот в курсе, что я - серийный ипотечник в Сбербанке, ВТБ и Банке Санкт-Петербург. Сей опыт навеял на меня мысли рассказать о некоторой хитрости досрочных погашений ипотеки именно в Сбербанке.
В Сбербанке есть особенность: здесь можно "дробить" платёж и процент при досрочном погашении. Это вносит некоторую путаницу по сравнению с другими банками.
Кстати, моя статья про различные стратегии досрочных погашений ипотеки вызвала большой поток ответной реакции.
Среди комментариев есть очень емкие и ценные (я привожу их ниже, листайте галерею). Уверена, они будут очень полезны многим, особенно тем, кто только взял ипотеку.
Открыть счет сегодня в зарубежном банке удаленно помогут здесь.
Как работает ипотека? Сделала выводы спустя два года выплат ТРЁХ жилищных кредитов
Цифры ниже - это пример МОЕЙ ипотеки. Условия каждых двух ипотек - всегда разные, так как каждый банк по-разному списывает платежи и делает перерасчет. Однако сходства есть.
Вероятно, точные расчеты по каждой отдельной ипотеке можно получить только начав гасить ее досрочно или воспользовавшись ипотечным калькулятором (онлайн или в Excel).
Логика ипотеки Сбербанка такова: объем положенных процентов за месяц я заплачу в любом случае. Все, что положу сверху суммы положенных процентов, пойдёт в тело долга.
Смотрите, как это работает.
Если ничего досрочно не гасить досрочно, просто класть сумму ежемесячного платежа на счет перед списанием, то тело кредита будет уменьшаться каждый месяц с очередным платежом на 1-2-3 тысячи.
Да, вы правильно понимаете: если ежемесячный платеж, скажем, 20 тысяч рублей, то из них при ежемесячном списании по графику, только пару тысяч рублей будет уходить в тело кредита и снижать его. Остальные 18 тысяч - это проценты.
Чтобы знать, как проверять активы и бизнес, куда хотите вложиться, подпишитесь и читайте вот этот полезный ресурс. Подписка платная, но для моих подписчиков есть бонус: 14 дней бесплатного пользования.
А теперь смотрите, как работает досрочное погашение ипотеки в Сбербанке (теперь - Сбере).
Если у вас платеж 20 тысяч рублей, то, вероятно, примерно 2 тысячи идёт в тело и 18 - в проценты каждый месяц.
Так вот при досрочном погашении логика Сбера такова, что сумму процентов, которые положены (18 тысяч в моем случае) надо в любом случае положить. И только то, что я положу сверху этой суммы будет уменьшать тело долга.
Про каждом досрочном погашении Сбер все равно снимает проценты.
В случае, если большая часть положенных процентов уже погашена к моменту очередной досрочки, то эти проценты при очередном досрочном погашении будут меньше.
Все понимают, что минимальные проценты есть с день платежа по графику или на следующий.
Далее, по мере приближения даты очередного платежа по графику, проценты растут.
При небольшой сумме досрочного платежа проценты близко к дате платежа будут существенно больше суммы, которая пойдёт в тело долга.
Ещё особенность Сбера.
Если я сделала досрочное погашение в день основного платежа или на следующий, а потом в середине месяца решила сделать ещё одно досрочное погашение, то вся сумма досрочного погашения уйдёт в проценты (если сумма досрочки не больше положенных процентов, конечно).
📌 Обучающий вебинар на тему: "Альтернативные способы инвестиций в недвижимость". Как обычно, с xlsx-шаблоном, слайдами и всеми ссылками. Тут вам и фонды, и ETF, и ценные бумаги. Успевайте забрать по ссылке.
В результате, мелкие досрочки в середине расчётного периода НЕ гасят тело долга.
По факту, я вношу досрочку, и Сбербанк пересчитывает остатки процентов - и обязывает меня доплатить только их в день платежа.
ЦЕЛЫЙ ежемесячный платеж в месяц совершения досрочного погашения в Сбербанке платить НЕ надо. (В ВТБ и БСПБ - надо, платеж требуют целиком независимо от совершенных досрочных платежей в течение месяца).
Теперь далее.
- Я вношу мелкие досрочки дальше. Теперь хочу закинуть еще 5 тысяч рублей в досрочное погашение за несколько дней до даты платежа.
Как видно на скриншоте ниже, после совершения досрочных погашений 18 тысяч всего, в этом месяце в день платежа мне останется только докинуть 3195 на счет, чтобы месяц платеж завершился. Это и есть сумма процентов.
Таким образом, если я хочу погасить ипотеку частично досрочно в Сбербанке, мне надо помнить 2 момента:
- стараться делать досрочное погашение в день основного платежа, чтобы не путаться с пересчётом процентов;
- если в день платежа погасить досрочно не получается, то можно и позже; но в этом случае имеет смысл закидывать в досрочку сумму больше положенных процентов по графику. В этом случае процент к уплате тоже будет к концу месяца, но хотя бы тело долга пригасится.