В 2019 году мы активно участвовали в торгах. Хотел поделиться своим опытом и результатами:
1. Покупка квартир на торгах города Москвы.
Москва еженедельно продает большое количество юридически чистых квартир с торгов, попадают они в основном двумя способами: от умерших москвичей, когда квартира была в ренте с Моссоцгранатией либо Застройщик передал пул площадей в рамках реализации инвестиционного контракта с городом.
Мой опыт: особо ничего не заработаешь. 90% квартир в которых мы участвовали цена на торгах в итоге уходила даже выше нашей оценки рыночной цены - то есть очевидно участвовали люди, которые подбирали жилье для себя и готовы были переплатить за понравившуюся квартиру.
Единственные варианты, где мы выигрывали получалось, когда Москва пулом продавала много квартир в новостройках: 50-60 квартир за 1 день в одном ЖК. Мы подавались на 30-40 квартир одновременно и по сути остаточным принципом собирали те, где силы "конечных" покупателей уже закончились. Получалось покупать квартиры с дисконтом 8-12%, учитывая большое кол-во операционных моментов и того, что после торгов значительная часть этих квартир вываливается на рынок (и начинается аукцион наоборот - каждый выставляет на 50 тыс. руб. дешевле лишь бы скорее продать).
2. Торги по банкротству
В основном это просуженные ипотечные квартиры. Часто с проживающими людьми, которые никуда съезжать не собираются.
- Одну квартиру мы купили с торгов через партнеров в Екатеринбурге и продавали почти полтора года. Ну как продавали, застопорился процесс на уровне выселения оттуда людей: бывший собственник купил эту квартиру в ипотеку - после не сделал ни одного платежа и счастливо тянул время. Далее он прописал туда своих пожилых родителей - те же в свою очередь на суде притащили справку, что инвалиды, пенсионеры и вообще сейчас болеют, поэтому суд дал отсрочку на выезд на (!!) 1 год.
- Пару квартир мы купили с помощью посредников. С посредниками в торгах на этом рынке стоит быть крайне осторожными: все говорят, что могут знают как выиграть торги, знают максимальную цену и т.д. А на деле ничего не знают - просто подают заявку и если вдруг выиграли, то говорят да-да, это все мы.
Мы старались искать наименее проблемные квартиры, где фактически никто не жил, но по документам люди были прописаны. Как отчаянные старатели, подали десятки заявок на различные квартиры и в итоге парочку забрали.
Потом забили на это направление, отчасти потому что участвовали через наше юр. лицо, а на каждом аукционе это жутко неудобно - надо подготовить кучу сканов документов: копия Устава, решение учредителей, полномочия подписанта и так на каждые торги.
В 2021 г. хочу снова попробовать раскачать это направление.
Мой опыт: на квартирах с аукционов можно зарабатывать 30%+, но надо быть готовым активно после работать с бывшими собственниками. Для себя мы пришли к схеме, когда покупаем либо просуженное имущество банков либо в стадии торгов, но при этом у нас есть информация где жильцы уже съехали либо готовы быстро съехать, а где проблемные и лучше не связываться (хоть и дисконт больше).
OZ