Начнем с того, что законодательство РФ позволяет не только арестовывать имущество (движимое и недвижимое), но и имущественные права; в данном случае - право аренды (статья 75 закона "об исполнительном производстве").
А теперь разберем конкретную ситуацию, где я расскажу, как арендатор земельного участка может избавиться от судебных долгов перед собственником участка (арендодателем).
Так, предположим, что должник должен выплатить взыскателю денежные средства по договору аренды земельного участка. По данному договору должник (арендатор) не оплачивал денежные средства по договору взыскателю (арендодателю), следствием чего явилась подача взыскателем искового заявления в суд о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка.
В ходе судебного разбирательства, арендатор не смог доказать свою правоту в отсутствии его обязанности к уплате денежных средств. Следовательно, суд вынес решение о взыскании с арендатора в пользу арендодателя денежных средств — задолженности по оплате договора аренды.
Далее, исполнительный лист на принудительное взыскание с должника денежных средств поступает в отдел судебных приставов.
Между тем, должник, понимая, что ему не расплатиться по своим долгам перед взыскателем, находит красивое юридическое решение — реализовать свое право аренды земельного участка на публичных торгах.
Как это происходит?
- Согласно закону об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на имущественное право должника — в данном случае, это право аренды земельного участка с последующей передачей этого права на торги. Так, должник сообщает судебному приставу, что у него есть действующий не расторгнутый договор аренды участка, заключенный с арендодателем (взыскателем) и предоставляет данный договор приставу.
- Далее, арендатор должен получить согласие арендодателя на обращение взыскания на право аренды (доводы, по которым можно убедить арендодателя на дачу согласия - изложены ниже. В любом случае, тут речь идет о взаимной выгоде) и представить данное согласие судебному приставу (пункт 10 статьи 89 закона "об исполнительном производстве).
Однако, если арендатор по действующему договору арендует землю у федералов или муниципалов на срок более 5 лет, то получать согласие необязательно - достаточно письменно уведомить арендодателя об обращении взыскания на право аренды.
- Далее, пристав выносит Постановление об аресте имущественного права аренды, после чего привлекает специалиста — оценщика для оценки рыночной стоимости данного права аренды.
Предположим, оценщик вынес заключение об оценке передаваемого на торги имущественного права в размере 500 000 рублей. Соответственно, при сборе всех необходимых документов, судебный пристав передал имущественное право аренды на публичные торги.
Далее, назначаются публичные торги на одной из торговых электронных площадок, после чего находится покупатель на предлагаемый лот и выкупает с торгов право аренды на земельный участок. С момента приобретения права аренды, покупатель становиться новым арендатором земельного участка и, в последующем, пользуется всеми правами арендатора и несет обусловленные договором аренды обязанности перед арендодателем (собственником земельного участка).
Что в итоге?
После покупки аукционного лота, денежные средства, вырученные с продажи права аренды (500 000 рублей) перечисляются взыскателю (собственнику земельного участка), так как именно он является истцом по поданному исковому заявлению о взыскании денежных средств по договору аренды. При этом прежний арендатор, одновременно:
- погашает свою задолженность перед арендодателем в соответствии с судебным решением (если сумма продажи аукционного лота покрывает сумму задолженности перед арендодателем);
- освобождается об обязанностей по договору аренды и навсегда прекращает свои взаимоотношения с арендодателем.
В конце хотелось бы отметить, что в вопросе реализации ареста права аренды на земельный участок есть некоторое количество юридических тонкостей (их несложно будет разрешить), однако обращение взыскания на права по договору аренды остается эффективным институтом реализации права на возмещение своих убытков как со стороны арендодателя, так и способом избавиться от долгового бремени со стороны арендатора.
Если Вам понравилась моя публикация - ставьте "лайк", пишите комментарии и подписывайтесь на канал.