Перевод жилого помещения в нежилой фонд – популярный способ получения удобных площадей для ведения малого бизнеса. Такие объекты обычно используются для размещения магазинов, сервисных предприятий или офисов. Причина распространенности данной процедуры проста – построить и даже арендовать аналогичную площадь значительно дороже.
Зачем делать из квартиры нежилое помещение
В ЖК РФ достаточно много внимания уделяется вопросу применения жилых площадей для работы ИП или профессиональной деятельности. Например, в своей квартире человек может предоставлять услуги как репетитор или адвокат, но с соблюдением определенных условий. Они закрепляются в пунктах 2-4 статьи 17 ЖК РФ. В квартире можно зарегистрировать организацию, но только при условии проживания ее руководителя по данному адресу. Если жилье используется нецелевым образом, то появляется риск получить штраф по статьям 7.21, 7.22 и 23.55 КоАП РФ. Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб., для юридических лиц – 50 000 руб.
Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что квартира используется нецелевым образом. Например, об этом может свидетельствовать отсутствие кухонной мебели и сантехники при наличии офисной техники. Проверки ГЖИ регламентированы письмом Минрегиона № 26084-СК/14 от 14 октября 2008 года.
От собственника незаконно использующейся квартиры потребуют прекратить нарушать ЖК РФ и другие нормативные акты. Наиболее жестким наказанием для него будет продажа жилья с публичных торгов. Оно применяется при игнорировании законных требований местных властей. Денежные средства при этом отдаются собственнику, но с вычетом затрат, потребовавшихся для реализации процедуры судебных издержек.
Условия по переводу жилого помещения в нежилое на 2018 год
Далеко не всегда жилье удается перевести в разряд нежилого фонда, так как от потенциального объекта требуется соответствие целому ряду характеристик. Они прописаны в статье 22 ЖК РФ.
Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Чтобы пройти эту процедуру, жилью нужно отвечать ряду требований.
1. Наличие обособленного входа с улицы. Если такового нет, то должна присутствовать техническая возможность для его создания. Обычно для этого увеличивается один из оконных проемов.
2. Самостоятельность помещения. Составную часть квартиры (одну или несколько комнат) сделать нежилой нельзя.
3. Нет зарегистрированных людей.
4. Если квартира располагается выше 1-го этажа, то под ней должен быть исключительно нежилой фонд.
5. Квартира не располагается в МКД, входящем в списки по ветхости и аварийности.
6. Квартира не располагается в наемном доме социального пользования.
7. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям.
8. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность.
Перевод жилого в нежилое помещение – непростой юридический процесс, для успешного прохождения которого требуется соблюдение целого ряда условий:
заявитель выступает собственником жилья;
жилплощадь не находится в залоге, не взята в ипотеку и так далее, то есть полностью «чистая» с точки зрения прав собственника;
перевод жилого помещения в нежилое помещение происходит только полностью, придание нового статуса части объекта недопустимо;
при наличии несогласованных перепланировок их нужно заранее согласовать.
Отказать в изменении статуса квартиры могут и в том случае, если заявитель собирается разместить в ней впоследствии объект, которому запрещено находиться в МКД. Вопрос с ограничением и запретом размещения некоторых объектов в многоэтажках определяется ФЗ-384 и ПП РФ № 1521 от 26 декабря 2014 года.
В МКД не должны находиться:
специализированные магазины химикатов, способных спровоцировать опасные загрязнения воздуха и окружающей территории;
точки продажи товаров с взрыво- и пожароопасными свойствами;
точки продажи автомобильных шин, масел и запчастей, а также ковровых изделий синтетического происхождения;
специализированные точки продажи рыбной продукции;
складские помещения;
учреждения, работающие после 11 часов вечера;
заведения общепита и досуга, сауны и бани площадью более 250 м2 и вмещающие больше пятидесяти человек;
общественные туалеты;
учреждения, предоставляющие ритуальные услуги и продающие соответствующие товары;
химчистки и прачечные;
кабинеты дерматовенерологов, психиатров, инфекционистов и фтизиатров;
ветеринарные клиники;
клинико-диагностические и зуботехнические лаборатории;
помещения для длительного нахождения большого количества детей.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать и в том случае, если заявитель собирается обустроить в многоквартирном доме отделение религиозной организации.
Указанные условия работают для всех МКД независимо от их этажности. Наиболее полно данные положения представлены в СП 54.13330.2011.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Основные действия при прохождении этой процедуры – сбор документов и посещение занимающихся данными вопросами учреждений. Для упрощения и ускорения процесса мы приведем последовательность действий по переводу жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.
Стадия 1. Сбор и подача документов в Межведомственную комиссию.
Этим занимается собственник квартиры или его доверенное лицо. Ниже приведем список необходимых документов.
Все это подается в Департамент управления имуществом вместе с соответствующим заявлением. Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней. Отказ может последовать в нескольких случаях:
неполный пакет документов;
ошибки в проекте перевода;
несоответствие объекта по техническим или юридическим требованиям;
отсутствие согласия на перевод со стороны соседей или других владельцев недвижимости.
Стадия 2. Подсчет БТИ стоимости перевода.
Когда Межведомственная комиссия одобрит перевод, готовятся бумаги в отдел приватизации БТИ. Их мы приведем ниже.
В БТИ подсчитывают стоимость перевода из жилого помещения в нежилое. Она зависит от разных моментов, в том числе, состояния объекта, его расположения и удобства эксплуатации, наличия рядом других организаций.
Стадия 3. Оформление собственником прав в регистрационной палате или МФЦ.
Здесь потребуется предоставить оригиналы и ксерокопии приведенных ниже бумаг.
По завершении этой процедуры владелец может распоряжаться нежилой площадью по назначению. Ее можно использовать для ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду. На нежилых площадях арендаторы зарабатывают в разы больше, чем на квартирах.
Получение согласия собственников и соседей при переводе квартиры в нежилой фонд
Часто именно отсутствие согласия заинтересованных сторон приводит к решению об отказе перевода жилого помещения в нежилое. В ст. 23 ЖК РФ описаны причины таких отказов, которые могут использовать властные органы. В случае с многоквартирным домом отсутствие согласия кого-то из владельцев квартир в число необходимых обоснований не входит. Это значит, что в некоторых случаях соседи могут оставаться несогласными на изменение статуса жилища, но их мнение не будет учитываться. Разберемся детальнее в данном вопросе.
При переустройстве МКД всегда проводится общедомовое собрание. Конструктивные или планировочные изменения общей собственности должны получать единогласное одобрение. Например, это касается желания одного из собственников расширить свое частное помещение за счет общей площади – чердака, подвала, лестничной площадки и так далее. Когда вопрос не касается общего имущества МКД, для принятия решения достаточно простого большинства голосов.
Согласие собственников на перевод жилой квартиры в нежилое помещение оформляется по определенной процедуре.
1. Инициатор обращается в УК с просьбой провести голосование по изменению статуса жилья.
2. Голосование может пройти на очередном собрании в качестве дополнительного вопроса. Для ускорения процедуры можно запустить внеочередное собрание.
3. Легитимность сбора голосов признается при наличии на мероприятии 50 процентов владельцев помещений в МКД.
Проведение голосования – ответственность УК. Если удалось собрать необходимое число голосов, то не будет лишним заручиться личным согласием соседей. Для этого заявителю придется проводить персональные беседы. Решительно настроенные противники перевода жилых помещений в нежилой фонд с большой вероятностью сорвут процедуру. Их жалобы будет достаточно для отказа в изменении статуса жилья. При наличии таких несогласных людей разрешать спорные ситуации с ними нужно до подачи документов. Здесь можно предложить компенсацию за неудобства, которые видятся противникам перевода.
Источник: https://www.gkh.ru/article/102193-perevod-jilogo-pomeshcheniya-v-nejiloe