Поправки в 214-ФЗ коснутся и компаний, которые постарались получить максимум разрешений на строительство, чтобы работать по старым правилам.
На запасливых застройщиков, успевших оформить разрешения до 1 июля, самые жёсткие ограничения не распространяются. Но несколько новелл всё же затронут их напрямую. Например, требования к владельцам компаний и их руководителям.
Собственник ответит лично
Теперь бенефициаром, который должен быть обязательно упомянут в проектной декларации, признаётся тот, у кого более 5% в капитале застройщика. (В старой редакции порог владения составлял 25%.)
Партнёр АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов поясняет: для таких владельцев вводится солидарная ответственность по обязательствам об убытках в рамках долевого строительства – если суд установил их вину. Однако солидарный характер ответственности означает, что дольщик может подать иск напрямую к бенефициару, минуя обращение к застройщику.
Также бенефициаром компании-застройщика, его руководителем и главным бухгалтером не может быть гражданин с неснятой судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти. Не годятся и специалисты с неистекшим сроком дисквалификации, а также те, кто в последние пять лет привлекался к субсидиарной ответственности или ответственности в виде взыскания убытков. Не может возглавлять компанию бывший владелец фирмы-банкрота, если с момента банкротства прошло менее пяти лет. (Ранее этот срок составлял три года.)
«Старым» застройщикам придётся выполнять новые требования к информационной открытости. Сведения о проекте теперь надо размещать в Единой информационной системе жилищного строительства. Объём данных увеличивается: нужно опубликовать ещё и градплан участка, схему его планировочной организации, ежеквартально предоставлять в уполномоченный орган сводную ведомость проекта строительства.
Взаимодействие девелоперов с контролирующими органами теперь происходит исключительно через личный кабинет застройщика в Единой информационной системе. Как и общение с Фондом защиты прав дольщиков, уполномоченным контролирующим органом и Росреестром.
Не прячьте ваши денежки
Ещё одно значимое изменение, которое коснётся уже начатых проектов, – введение банковского сопровождения. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть специальный расчётный счёт в одном из уполномоченных банков по каждому разрешению на строительство. Все дальнейшие расчёты будут проходить через него. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что эта норма беспокоит не только застройщиков, но и банки, которые должны контролировать движение средств: «Закон чётко регламентирует, на что можно тратить деньги, а на что нет. Большинство застройщиков и так придерживались этого порядка, так что особых сложностей нет. Но вот сроки проведения платежей, а главное – проверки их законности не прописаны и могут стать серьёзной проблемой. Было бы правильнее, если б Центробанк выпустил инструкцию, которая определит порядок действий банков. Чтобы они не оценивали переводы на основе собственных соображений об их правомерности». В противном случае, по мнению Алексея Белоусова, финансисты могут слишком углубиться в изучение документов, запрашивать дополнительные подтверждения, допуски подрядчиков или лицензии поставщиков. Это приведёт к увеличению кассовых разрывов, генподрядчики не будут вовремя получать деньги, субподрядчики и поставщики тоже получат их с опозданием. Всё это может привести к срыву сроков ввода домов и санкциям со стороны дольщиков, которые запросто могут разорить компанию.
После открытия специального счёта застройщику запрещено принимать оплату по договорам долевого участия наличными, как и снимать наличные, за исключением средств на оплату труда. Кроме того, средства счёта (с момента получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона и до регистрации первой квартиры или помещения во введённом доме) могут использоваться только на цели, прописанные в 18-й статье 214-ФЗ. Среди возможных расходов – строительство домов и иных объектов в рамках разрешений, арендная плата за землю, подготовка документации по планировке территории и проекта, инженерные изыскания и экспертиза, создание и реконструкция (в границах участка) инженерных сетей и плата за присоединение, платежи по договорам о развитии застроенных территорий и их комплексном освоении, уплата процентов и погашение долга по целевым кредитам, оплата услуг управляющей компании и т. д.
При этом в законе не установлена обязанность перевести на специальный счёт ранее собранные средства, нет и прямых ограничений на их использование.
Ежедневный дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti