Добрый день, сегодня мы с вами поговорим на тему " Почему СЕЙЧАС нужно купить квартиру в Анапе? Или как в 1 день встали все стройки".
Еще в 2017 году все воспринимали слова нового мэра Полякова Ю.В. как пустой звук с целью обеспечить себе поддержку населения. Но как показывает сегодняшний день, не так уж и пусты были эти слова. Собственно, к чему я веду, каждый год в Анапе начинается не меньше 3х новых строек, и одновременно их может идти 5-7 и больше. Что дает людям выбор квартиры по району, по цене, по планировке и качеству покупаемого жилья. Но в 2018 году картина резко изменилась, стартовали только две стройки из анонсированных это ЖК "Парадный" от строительной компании «ГАММА» и ЖК на Астраханской 71 от Компании «КапСтрой». Готовится к запуску проект "Клубный дом" от Строительной компании «Кристалл». Прочие анонсированные проекты стоят на месте уже достаточно длительное время:
- ЖК "ТРИУМФ";
- ЖК "Горизонт";
- ЖК "Альфа";
- ЖК "Резиденция Высокий Берег".
И это только анонсированные стройки, а есть еще три строительные площадки, которые относительно держали в секрете, на улице парковой, на улице Ленина и на Супсехском шоссе.
Что произошло? А произошло следующее:
В 2017 году кресло мэра г. Анапы занял Поляков Ю.В. и сразу же дал всем понять, что по-старому не будет. А именно изменится градостроительная политика. И вот 8 февраля 2018 года Совет муниципального образования города – курорта Анапа выпусти в свет решение № 292 "О внесение изменений в решение Совета муниципального образования города – курорта Анапа от 8 декабря 2017 года № 266 "Об утверждение нормативов градостроительного проектирования муниципального образования города – курорта Анапа".
Камнем преткновения, поставившим крест на всем строительстве, стало следующее – на 1 квартиру должно приходится 1 машина-место.
Цитата:
«В условиях реконструкции при размещении новой жилой застройки в кварталах сложившейся застройки места для хранения автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1,0 машино-места на одну квартиру. Стоянки для легковых автомобилей закрытого типа, встроенные или встроенно-пристроенные к жилым и общественным зданиям (за исключением общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций) необходимо предусматривать в соответствии с требованиями СП 118.13330 и СП 54.13330.»
Конец цитаты.
То есть другими словами: Если в доме 400 квартир, то и должно быть 400 парковочных мест (сюда входят парковки по периметру, подземные парковки, надземные постройки с парковочными местами в том числе гаражные кооператив которые в некоторых городах строят вместе с жилыми комплексами и отдельно выделенные парковочные зоны).
Это постановление по сути своей останавливает полностью застройку в городе – курорте Анапа, так как его невозможно выполнить ни в одном городе. Данный закон может полноценно функционировать только в случае комплексной застройки и освоение больших участков земли под квартальную застройку. На данный момент ни один застройщик не сможет приступить к точечной застройке в Анапа.
Сразу маленькое уточнение, это нововведение не коснется тех, кто уже строит или получил разрешение. Так что дольщики могут выдохнуть и спокойно ждать свои квартиры, но с другой стороны их соотношение машина-мест и квартир остается на старом недостаточном уровне 0,3-0,4 на 1 квартиру. А если учитывать любовь Анапских застройщиков к Студиям, малосемейкам, или Смарт квартирам, когда в доме примерно треть — это студии, тут явно не хватит места на всех.
Сейчас рано думать о том к чему это приведет, но одно можно сказать точно, цены на недвижимость пойдут вверх. Вы спросите почему? Все просто если в доме 400 квартир, возьмем парковочные места как перед нашим офисом 2м*3. 5=7кв.м, то мы получим что нужно 2800кв.м или 0.28га, то есть почти 30 соток земли. Застройщики бьются за каждый метр и не будет рядом с каждой площадкой дополнительно 30 соток под парковку, а если перевести это в деньги, то это еще плюсом 30 000 000 рублей и их распределят на тех, кто покупает квартиры. Это будет 75 000рублей на каждую квартиру, после установки всех разметок, столбиков, бордюров итд эта цифра вырастет до 150 000 на каждую квартиру. Таким Образом цена 1ки в 38 квадратных метров вырастет на 4 000 рублей за квадратный метр, а цена студи вырастет аж на 6500 рублей за квадратный метр. В этом случае цена сравняется с ценой города Новороссийска и возможно даже с ценами на недвижимость в городе Геленджике. В след за стройками пойдет вверх и вторичное жилье, при этом рост цен на вторичное жилье в условиях дефицита и сохраняющегося спроса спрогнозировать сложно, но думаю произойдет откат цен как было в 2014 году, когда найти 1ку дешевле 2500 000 или 2ку дешевле 4000 000рублей будет невозможно.
Каковы причины такого явления, рассуждать можно много, но для сравнения в городе Новороссийске такой регламент действует достаточно давно и отступления от него возможны только в случае реализации социально важных проектов застройщиками, в городе Краснодаре отсутствие таких норм привело к транспортному и строительному коллапсу, когда люди стоят в пробках по 4 часа, а до окон соседнего дома всего 14 метров.
Кстати о реализации социально важных проектов - сейчас такими проектами могут похвастаться в городе Анапе только ВКБ и ОБД-Инвест строящие ЖК "Горгиппия" и "Морская Горгиппия" и они же ведут комплексную застройку микрорайонов, вот как раз им не грозит надвигающийся шторм, ну если только они не нарушат своих обязательств и реализуют все что обещали.
Что может произойти дальше:
- Рост цен на недвижимость;
- Рост цен на аренду;
- Уменьшение числа конкурентов на строительном рынке города Анапа (а это уже по части Антимонопольной комиссии, вполне может быть и сговор застройщиков и власти с целью искусственного поднятия цен);
- Отток инвестирования со стороны частников (перекупов, предпринимателей);
- Падение спроса на недвижимость;
- Замедление развития Города Анапа именно как крупного города, тогда властям нужно больше вкладывать в развитие туризма;
- Развитие строительства в пригородах Анапы, а именно Супсех, Анапская, Витязево итд.
- Увеличение доли Апарт-Отелей (что кстати не плохо для тех, кто мечтает жить именно у моря, их можно строить прям в 50 метрах от моря);
- А вообще это не предсказуемый процесс… Может случиться так что волны отступят и все станет как раньше.
Остается ждать дальнейшего развития событий. ГЛАВНОЕ, ЧТОБЫ ПОПЫТКА СДЕЛАТЬ ЛУЧШЕ НЕ ОБЕРНУЛАСЬ, КАК ВСЕГДА.
