Во II квартале текущего года на подмосковной загородной недвижимости появилось 18 новых проектов, при этом только 3 из них, то есть 17%, имеют застройку − это коттеджи или малоэтажные дома.
По оценкам компании «ИНКОМ-Недвижимость», около половины загородных девелоперов стремятся оперативно реализовать свои объекты, чтобы затем уйти с рынка. Порядка 40% игроков отрасли выбирают выжидательную стратегию: они не планируют покидать рынок, но и не решаются начинать новые проекты до возникновения устойчивого роста спроса. И лишь 10% застройщиков – преимущественно те, кто имеет солидную финансовую подушку, – чувствуют себя уверенно и видят в кризисе возможности для развития. Однако даже среди них не каждый готов браться за масштабные проекты с застройкой и разнообразной инфраструктурой: таких смелых игроков на всем рынке едва ли наберется 5%.
По словам руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Алексея Сенчука, сегодняшнее положение загородного девелопера во многом зависит от того, какой ценой – в прямом и переносном смысле – ему дался «входной билет» на этот рынок, то есть какие затраты он понес на начальном этапе. Также, как он считает, важна гибкость, позволяющая оперативно реагировать на смену покупательских предпочтений: снижать цены, сокращать площади объектов и т.д.
Уменьшение метражей на 20−30% вместе с облегчением инфраструктурного наполнения поселков является одной из главных антикризисных стратегий на рынке загородного жилья. Это позволяет как сэкономить, так и получить выгоду через максимально эффективное использование каждой сотки земли.
«Например, изначально в поселке не предусматривается наличие участков большой площади, но при желании покупатель может приобрести два соседних надела, – говорит Алексей Сенчук. – Похожая ситуация и с домами внушительных габаритов: они есть в перечне проектов, но строятся только на заказ».
Другой антикризисный инструмент – это ипотека, призванная сократить путь покупателя к собственному жилью.
«Неразвитость ипотечных программ – одна из причин, почему “загородка” переносит кризис тяжелее, чем сегмент городской недвижимости, – объясняет руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов. – Застройщики стараются компенсировать недостающую ипотеку рассрочками, в том числе льготными. Некоторые крупные девелоперы развивают с банками совместные программы по субсидированному ипотечному кредитованию».
Повышение степени готовности своего проекта – еще одна выигрышная стратегия, поскольку спрос на дома, в которые можно заселиться без длительного ожидания, на рынке стабильно высок. Впрочем, такой ход доступен только успешным застройщикам.
«В нынешней экономической ситуации создавать готовое предложение очень дорого, – признается Алексей Сенчук. – Хотя такие объекты действительно привлекают покупателей: многие из них приобретают “загородку” по системе “трейд-ин”, то есть продавая свою квартиру, и им нужно жилье, куда можно быстро переехать».
При этом внешняя готовность поселка – наличие асфальтированных дорог, уличного освещения и т.д. – повышает стоимость лотов в нем на треть, а высокая степень готовности домов может поднять ценник в разы.
В целом полностью готовое предложение на первичном рынке загородного жилья Подмосковья пока остается в дефиците: его доля оценивается примерно в 15%, а основная часть сосредоточена в бизнес- и премиум-сегментах.