Жилищный кодекс Российской Федерации сравнительно недавно возложил на управляющие компании еще одну обязанность. А именно: формировать и заполнять реестр собственников квартир в многоквартирном доме (МКД).
Часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит:
Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме.
Зачем нужен этот реестр? А нужен он для проведения общих собраний собственников квартир МКД. Чтобы решения, принятые на общем собрании, имели обязательную силу и не могли быть оспорены в будущем, важно заранее позаботиться о правомочности общего собрания.
Часть 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
И реестр нужен как раз для того, чтобы узнать общее количество собственников в многоквартирном доме, общее число голосов и "вычислить", присутствует ли кворум.
Какие сведения должен содержать реестр собственников? В пункте 19 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр находим:
19. Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:
а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
Случай из практики: гражданин "А", собственник квартиры, узнает от соседей, что не внесен в реестр собственников МКД. Он обращается в свою управляющую компанию, где ему сообщают: "Вы не попали в реестр собственников МКД, потому что приватизировали квартиру в 1997 году, то есть до введения обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре. Чтобы Вас включили в реестр собственников, зарегистрируйте свое право в Управлении Ростреестра, заплатив государственную пошлину 2 000 рублей". Впоследствии оказалось, что управляющая компания вообще не занимается ведением реестра собственников МКД, фактически переложив эту обязанность на Совет многоквартирного дома.
ВАЖНО: Совет дома самостоятельно заказывает готовый реестр собственников квартир в МКД. Это услуга предоставляется Росреестром на платной основе (10 руб. за помещение) и, самое главное, в реестр не попадают квартиры, приватизированные до 1998 г., так как о них отсутствуют сведения в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Но по закону жильцы не обязаны за свой счет "добывать" реестр собственников: им достаточно лишь написать обращение в свою управляющую компанию, а последняя, в свою очередь, должна предоставить готовый реестр в течение 5 дней с момента получения обращения.
Почему же на практике выходит иначе? А происходит так потому, что, даже если бы управляющие компании самостоятельно формировали реестры собственников МКД, их нельзя было бы использовать при проведении собраний. Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации:
Реестр собственников помещений должен содержать фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно вышеупомянутому Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, реестр собственников должен содержать намного больше сведений, нежели предусмотрено Жилищным кодексом. А сами управляющие компании не заинтересованы в том, чтобы тратить деньги на получение необходимых сведений из Ростреестра. Поэтому все недостающие сведения приходится добывать самостоятельно.
Как же поступить гражданину "А"? Ему необходимо напрямую обратиться в Совет дома, чтобы тот самостоятельно внес сведения о нем в реестр собственников помещений МКД. Это не будет нарушением действующего законодательства, поскольку право собственности, возникшее до введения государственной регистрации прав на недвижимость, является юридически действительным, даже если о нем нет сведений в ЕГРН. Иными словами, гражданин "А" - собственник помещения, а потому информация о нем должна находиться в реестре собственников помещений МКД.