Суть оспариваемой сделки
На практике возникает немало случаев, когда через какое-то время, после совершения сделки, договор купли-продажи квартиры приходится отменять.
Одним из механизмов отмены договора является оспаривание сделки. Суть его состоит в признании судом договора недействительным. Истец – лицо, считающее, что фактом продажи нарушены его права и интересы, обращается в суд. Он должен представить доказательства, подтверждающие его требования. Чаще всего истцами по таким делам бывают наследники продавца, один из супругов, другие родственники. Ими бывают и иные заинтересованные лица.
Оспорить сделку можно в течение 1 года, с момента, когда истцу стало известно о том, что при её свершении были нарушены его права.
Причины для оспаривания
Недействительными будут признаны оспариваемые сделки, в случаях:
- не было согласия, когда по закону оно требуется, государственного органа или третьего лица;
- продажа осуществлена гражданином, не достигшим 18-ти летнего возраста и не получившим согласия родителей или опекунов;
- совершение сделки ограниченно-дееспособным лицом;
- сделку совершило лицо, будучи в состоянии опьянения, или в другом состоянии, препятствовавшем понимания им своих действий;
- продать квартиру, человека вынудили обманным путём, угрозами и т. п.;
- не учтены интересы всех наследников;
- совладелец не давал согласия;
- нарушены права несовершеннолетних.
Могут быть и другие причины для оспаривания.
При признании оспариваемой сделки недействительной, всё возвращается в прежнее состояние. Покупатель возвращает квартиру, а продавец – деньги.
Если суд определит оспариваемую сделку недействительной, то в большей степени пострадает покупатель. Продавец-то получит свою квартиру обратно. А вот, получение покупателем денег будет делом проблематичным. Может статься так, что фактически сумма была уплачена больше, чем указано в договоре. Но продавец может вернуть, именно, указанную сумму. Может оказаться, что в покупателя денег уже нет. В таком случае срок возврата денег может растянуться на бесконечность.
Недействительными признаются не только оспариваемые, но и ничтожные сделки. Таковыми они признаются в связи с тем, что с самого начала заключались с очевидным нарушением законов. Например, продавцом выступало малолетнее лицо. Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года. Очевидная противозаконность и трёхгодичный срок исковой давности – такие отличия ничтожной сделки от оспариваемой.