Иметь собственный загородный дом (дачу или капитальное жилое строение) является заветной мечтой для многих.
Поэтому, когда ее удается, наконец, реализовать, нужно дорожить своей собственностью и ни в коем случае не допускать ошибок, которые могут привести в итоге к принудительному сносу дома своей мечты.
Снос построек является одной из мер защиты гражданских прав соседей по участку или публичных органов власти, представляющих интересы государства.
И в судебной практике достаточно часто встречаются прецеденты, когда постройку признают незаконной и обязывают ее снести, независимо от того, насколько дорого она обошлась ее владельцу. Представляю обзор трех самых типичных случаев.
1. Проблема с земельным участком, на котором возведено строение.
Во многом законность дома зависит от того, насколько правомерно использована земля под ним. Здесь выдвигаются два основных условия:
1) Категория земельного участка должна позволять строительство на нем жилых объектов.
На сегодняшний день это:
- земли населенных пунктов (с целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства),
- земли сельскохозяйственного назначения (с разрешенным видом использования – для дачного строительства).
Все иные категории земель влекут незаконность возведенного на них жилого строения. Нередко возникают проблемы с установлением категории земельного участка, если по разным источникам информации (кадастровому учету, государственному реестре недвижимости, градостроительному плану) он перемежается с землями лесного фонда, особо охраняемыми зонами и т.п.
Такое происходит из-за нарушения правил согласования границ земельного участка и непроведения своевременного межевания.
В итоге владелец участка, который полностью уверен, что его земля выделена под дачное хозяйство и построил на ней дом, может столкнуться с требованием снести его, т.к. это, к примеру, территория лесного фонда (см. об этом здесь).
2) Земля должна находиться в правомерном владении того, кто строит на ней дом.
В идеале земельный участок должен быть его собственностью, но допустимо также право аренды (при условии, что согласно договору арендодатель не возражает против строительства) или иного пользования.
В любом случае, у владельца дома должен быть документ, который подтверждает его право на земельный участок.
Если документы утерян или его вовсе никогда не было, строение признается самовольной постройкой и даже срок приобретательной давности не позволит оформить дом в собственность – его потребуют снести.
2. Проблема с самой постройкой.
Дом, возводимый на земельном участке, должен соответствовать обязательным требованиям градостроительных, противопожарных, санитарных и экологических норм.
Их нарушение может серьезно угрожать интересам соседей: вряд ли кому захочется ждать, загорится их дом или нет.
Требования о сносе жилых домов, которые не отвечают нормам безопасности, нередко рассматриваются судами. Если эксперты официально подтверждают, что дом действительно построен с нарушениями, снести его придется.
3. На строительство дома нет разрешения.
Строительство жилого дома на земле, предназначенной для ИЖС или ЛПХ, обязательно должно быть получено в местной администрации – в противном случае это самовольная постройка под снос.
Судя по недавним высказываниям Верховного суда, разрешение на строительство дома можно запрашивать не только до начала строительства, но и когда оно уже начато. Отказ в выдаче разрешения можно обжаловать в суде.
Для возведения дачного дома на земле, выделенной под нужды садоводства, огородничества и т.п., получать разрешение на строительство не требуется: собственность оформляется пока в упрощенном порядке, на основании технического плана здания.
Как показывает практика, лучше заранее оформлять все необходимые документы и на землю, и на построенный дом, дабы избежать в будущем больших неприятностей.
Самовольной постройкой (или, как часто говорят, самостроем) считается любое строение, возведенное на участке, не предназначенном для строительства, либо построенное без соответствующих разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм.
Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ гласит: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Вопрос-ответ
Могут ли оштрафовать дачников, не зарегистрировавших свои дома?
Самострой считается собственностью?
Если постройка признается самовольной, то, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, человек, который возвел это строение, не может считаться собственником, а значит, не имеет права распоряжаться данным строением: продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки.
«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки», — говорится в законе. До 2015 года ситуация была немного иной: если у гражданина на руках было зарегистрированное право собственности на постройку, то такой документ исключал признание объекта самостроем. То есть с момента регистрации объект недвижимости считался признанным государством имуществом конкретного лица.
Самовольные постройки подлежат сносу либо самим человеком, который их возвел, либо за его счет.
А как доказать право собственности на самовольную постройку?
Однако самовольно построенный дом могут признать законной постройкой, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), а также соблюдается ряд условий.
«Верховный суд разъяснял, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при наличии следующих оснований:
участок принадлежит лицу на законном основании;
отсутствует угроза жизни и здоровью граждан;
отсутствует нарушение прав и законных интересов третьих лиц;
были попытки „легализовать“ постройку, т. е. лицо пыталось получить разрешение на строительство и/или акт ввода в эксплуатацию, но по какой-либо причине не получило.
Вопрос-ответ
Можно ли оформить дом, построенный без разрешения на строительство?
Кроме того, Верховный суд указал, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса, как и наличие зарегистрированного права собственности не является препятствием для сноса, если есть веские основания.
Одним словом, постройка признается самовольной, если построена с грубым нарушением нормативов и/или прав других лиц, если построена на земле, не предназначенной для этого.
В остальных случаях у гражданина есть все шансы признать право собственности на строение и не сносить его», — сказал эксперт.
--------------------------------------------------------
Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вам почитать здесь.
И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.
И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста - подпишитесь на наш канал!