Рано или поздно каждый из нас встает перед необходимостью приобрести жилье. Не у всех есть возможность сделать это без кредита или ипотеки. Так случилось и у нас. Вопросов было множество: как взять, какие нюансы, к кому обращаться, кому верить???
На данный момент мы уже погасили ипотеку полностью, поэтому расскажу вам обо всех нюансах и моментах с которыми нам пришлось столкнуться.
Давайте по порядку.
Как взять ипотеку?
Сначала определяемся с объектом приобретения. Мы покупали в стройке по ДДУ (договору долевого участия). Ипотеку брали в Сбербанке, представитель которого сидел прямо в офисе у застройщика. Брали на финальном этапе, когда дом был уже построен и уже делали отделку. В итоге получили ключи через 7 месяцев после оформления ДДУ. Сразу о нюансах: справку о доходах я делал по форме банка, созаемщиком стала жена. В принципе по документам ничего сложного нет. Если у вас до этого не было кредитов - не беда, не надо сразу думать что вам откажут.
Страховка
На этапе оформления есть важный момент: страховка жизни!
У сбера вам сразу начинают активно включать в тело кредита свою страховку, которая в моем случае была 1% от суммы ипотеки в год.
Оформлять страхование не обязательно. В то же время по условиям кредитного договора отсутствие страхования может повлиять на размер процентной ставки (в соответствии с законодательством РФ).
В общем от этой страховки сразу вежливо отказываемся, и просим у консультанта предоставить список аккредитованных страховых компаний или идем на сайт сбера и ищем его там.
Я просто по списку поскидывал заявки на просчет в 4 страховых и в итоге сделал страховку за 7000 руб в год, вместо 30000 руб в год у сбера. Тем более не забывайте, что эту страховку нужно каждый год продлевать и лучше разово потратить пол дня и потом на весь период ипотеки платить меньше.
После того, как вы получите ключи необходимо будет еще застраховать саму квартиру, что я сделал также в сторонней страховой.
Теперь о том на какой же срок брать ипотеку?
Как правило выбор идет из трех вариантов – 10 лет, 15 лет и 20 лет. Тут важно понимать следующее: самое главное сколько вы сможете платить в месяц. Если потолок для вас 30000 руб, не берите ипотеку на 10 лет с платежом 30000р. Берите на 15 лет с платежом 20000р (суммы условные). А дальше просто платите обязательные 20000 и плюс 10000 руб как частично досрочное погашение. Многие не понимают, но при такой схеме вы выплатите ипотеку также за 10 лет. Единственно что придется каждый месяц делать частично досрочное погашение, но зато если у вас вдруг финансовые трудности, то ваш обязательный платеж всего 20000 руб. Нас честно скажу это периодически очень выручало. Тем более (в сбере во всяком случае) частично досрочное погашение делается через приложение за 2 минуты.
И тут надо понимать, что не важно на какой срок вы берете ипотеку, банк каждый день насчитывает вам процент на остаток задолженности! То есть больший срок изначально не означает, что вы заплатите больше процентов. Если вы будете досрочными платежами добивать базовый платеж, то процентов заплатите только с остатка суммы.
Небольшой пример: вы взяли в ипотеку 1 200 000 руб под 10%, значит ваш платеж будет около 16000 руб если брать на 10 лет и 13000 руб на 15 лет.
Из них в обоих случаях 10000руб пойдет на проценты, а остаток на погашение задолженности.
Просто в первом случае вы уменьшите тело кредита на 6000 руб, а во втором на 3000 руб. Именно поэтому если платить по графику, то за 15 лет вы переплатите больше, потому что тело кредита уменьшается медленней. Поэтому просто берем и 3000 руб (или больше если есть возможность) проводим как досрочное погашение.
Надеюсь понятно объяснил.
Какие подвохи в частично досрочном погашении?
А подвохи есть, точнее надо разобраться в алгоритме списания банком денег.
Например, у вас плановая дата платежа 10 числа. И вы 30 числа решили сделать частично досрочное погашение и закинуть 10000 рублей. Вы делаете заявку, на следующий день у вас списывается 10000, обновляется график платежей и тут вдруг такая картина: тело кредита не уменьшилось ни на рубль, а все 10000 рублей ушли на проценты! Без паники, в плановую дату платежа с вас спишут на 10000 руб меньше. Но вы то хотели дополнительно кинуть эти десять тысяч на тело кредита. Так вот, алгоритм таков: проценты начисляются каждый день и на дату досрочки списываются % и только потом тело кредита. Например у вас каждый день начисляется 500 руб процентов, значит если вы сделаете досрочку через 10 дней после планового платежа, то спишутся сначала проценты 500х10=5000 руб. То есть, если делать досрочку на 5000 руб, то вся сумма уйдет на проценты, у вас просто уменьшится плановый следующий взнос на эту сумму и смысла в такой досрочке как правило нет. А вот если вы досрочно гасите 15000 руб, то уже погасится 10000 из тела кредита. Очень важно понимать этот нюанс!
Вы можете делать досрочку на следующий день после планового списания, тогда практически вся сумма уйдет на тело кредита. Самое невыгодное делать досрочку за день два до планового платежа. В общем никто вас не обманет, но для толкового планирования досрочного погашения кредита вы обязаны знать этот нюанс.
Что делать после полного расчета?
Поздравляю! Если вы полностью рассчитались с банком, то осталось получить справку о закрытии ипотеки и закладную, с этими документами пойти в МФЦ и подать документы на снятие обременения с квартиры. Теперь квартира полностью ваша и можно делать с ней что угодно: продавать, дарить или просто жить самому дальше)