Заключили договор на оказание консультационных услуг с целью получения ипотечного кредита и внесли аванс 20% от стоимости предполагаемой услуги. Одобрения на ипотеку ни от одного банка нет. Что делать? Как расторгнуть договор и вернуть деньги?
Аванс не имеет отдельного определения в Гражданском Кодексе.
В статье 487 Гражданского Кодекса описана предварительная оплата товара - это обязанность покупателя (заказчика) оплатить сумму договора полностью или частично в указанный в договоре срок до передачи товара и/или до начала выполнения работ или услуг. В смысле этого определения авансом считается предоплата части суммы по договору. Задатком согласно ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Кредитный (ипотечный) брокер не выдаёт кредит и не участвует в выдаче кредита банком. Задачей брокера является выявление сильных и слабых сторон клиента. На основе анализа кредитной истории, текущей кредитной нагрузки и других обязательств клиента, выявления значимых для целей кредита фактов и составления подробного портрета клиента, брокер делает предложение клиенту совершить определённые действия и собрать определённые документы, как предусмотренные кредитными программами банков, так и дополнительные. Результатом работы брокера является более значимое подтверждение банку сильных сторон потенциального заёмщика и нивелирование/исправление его слабых сторон.
Часть собираемой в процессе подготовки к подаче завки на кредит в банк информации является платной. Для заёмщиков, являющихся предпринимателями, информация может собираться и в отношении их бизнеса. Оценка информации о бизнесе может требовать участия специалистов: экономиста, бухгалтера, юриста. Поэтому договор на оказание услуг брокером может содержать условие об уплате аванса в размере близком к стоимости затрат брокера на сбор и обработку информации.
Кроме того, авансироваться может экспертность брокера. Заключение брокера по результатам сбора и анализа информации о клиенте с предложением более-менее конкретных условий, ожидаемых от банков-партнёров брокера тоже имеет ценность. В ряде случаев, консультационное заключение брокера о кредитоспособности и сделкоспособности клиента может дать клиенту достаточно оснований для самостоятельной подачи заявки в банк.
Задаток в договорах на брокерские услуги не применяется. Задаток является формой обеспечения выполнения обязательств сторонами. Брокер не может брать на себя такие гарантии о выполнении третьим (независимым) лицом каких бы то ни было условий. Клиент тоже не может давать гарантии воспользоваться одобренным при участии брокера кредитом банка. Предметом договора (соглашения) между клиентом и брокером являются только услуги самого брокера и оплата клиентом за выполненные брокером услуги.
В случае отрицательного заключения (заключения о невозможности получить кредит) или вследствие отказа клиента от услуг брокера по другим причинам возникает вопрос о расторжении договора и возврате аванса, если он имел место быть.
Договор заключается на короткий срок (не более года). Тем не менее, необходимо расторгнуть договор в случае изменения планов клиента на получение кредита или невозможности изменить причины отрицательного заключения о кредитоспособности. Иначе, кредитный брокер может продолжить работу и получить одобрение банка в тот момент, когда клиент этого не ожидает или уже не нуждается в кредите. При этом у клиента возникает обязанность оплатить услуги брокера в полном объёме.
Если аванс вносился на расходы, то возврат аванса невозможен. Если аванс вносился, в том числе, в качестве предоплаты за услуги брокера, то можно рассчитывать на возвращения этой части аванса.
Обычно стороны могут достигнуть соглашения о расторжении договора по обоюдному согласию. В противном случае необходимо подавать друг другу письменные претензии и, затем, обращаться в суд.
Заключая договор с брокером, оценивайте условия его расторжения, указанные в договоре и описанные в Гражданском кодексе.