В последнее время количество клиентов, которую обращаются к нам с просьбой помочь им выселить недобросовестных арендаторов, неуклонно растет. Причины они называют совершенно разные, одной из основных, конечно же, является систематическая задержка арендной платы.
Какого же было наше удивление, когда на днях к нам пришла пожилая женщина, квартиру которой оккупировала семейная пара с новорожденным ребенком, и не платившая пенсионерке около 11 месяцев (с момента начала беременности и рождения ребенка). Наша клиентка все это время жила на одну пенсию и не могла ничего поделать с недобросовестными арендаторами, ведь как выставишь на улицу пару с маленьким ребенком?
После общения с молодой семьей мы поняли, что они являются жуткими манипуляторами. Прикрываясь ребенком, анализами, покупками памперсов, они вполне себе спокойно жили и не собирались платить нашей клиентке, пока не увидели исковое заявление.
Так что же делать в подобных случаях хозяевам квартиры? Как законно выселить недобросовестных арендаторов? Как сберечь свои нервы? В интернете множество статей, помогающих людям грамотно снять жилье, но, к сожалению, очень мало информации для обманутых хозяев квартир.
В первую очередь, мы всегда советуем своим клиентам разрешить спор мирно. Попытаться урегулировать конфликт без суда. Согласитесь, суд – это лишние деньги, нервы и потраченное время. Но если квартиранты не готовы к диалогу, мы готовим исковое заявление, так как только в судебном порядке можно разрешить эту проблему.
На помощь нам приходит ч. 2 ст. 687 ГК РФ, которая устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Нужно также помнить о том, что в статье не указывается, что невнесение платы должно быть подряд шесть месяцев. Основание для расторжения возникает, например, если гражданин не внес плату за январь и февраль 2016 г. и май — август 2017 г. Уместно напомнить, что размер платы и сроки ее внесения определяются соглашением сторон (см. ст. 682 ГК и комментарий к ней). Договором может быть установлен другой, более длительный срок невнесения платы (например, 10 месяцев или один год).
Порядок выселения и решения дальнейших споров является стандартным для большинства случаев, в том числе и при наличии у нанимателя на иждивении ребенка. Окончательные решения о выселении или не выселении выносятся на усмотрение суда.
Важно помнить о том, что для подачи иска в суд арендодателю необходимо будет собрать всю доказательную базу о том, что не оплачена аренда жилого помещения и коммунальные платежи. В некоторых случаях сделать это довольно сложно, так как многие арендаторы берут наличные деньги без расписок и прочего, что не является правильным. В случаях, когда вам переводят деньги на карту или есть расписки – доказать неуплату арендной платы довольно просто.
Еще один совет, который мы даем нашим клиентам – не предпринимать самостоятельно никаких действий. Если арендодатель начал менять замки или опечатывать квартиру, стоит учесть, что наниматели могут подать встречный иск. А это, как вы понимаете, может затянуть процесс.
В конце хочется добавить, что при сдаче своей квартиры стоит очень тщательно прописывать все условия в договоре аренды. Особое внимание также нужно уделять передачи денег. Самым удобным, на наш взгляд, будет расписка, приложенная к договору, и сделанная в качестве таблицы, графы которой хозяин квартиры заполняет вместе с арендаторами. Каждая деталь при сдаче квартиры очень важна, будьте внимательны!
