Всем привет!
По многочисленным просьбам, сегодня я расскажу о том, как рассчитывается налог на прибыль с продажи недвижимого имущества начиная с 1 января 2016 года.
По налоговому законодательству, если вы купили объект недвижимости (далее ОН) и решили продать его раньше наступления 5 лет в собственности (в случае дарения, наследства, приватизации - 3 года), то вы должны оплатить налог на разницу между ценой покупки и продажи. Налог составляет - 13%. Но не всё так просто стало ввиду принятия новых поправок. Теперь налогооблагаемой базой является не только стоимость продажи но и кадастровая стоимость, при этом приоритет именно у последней.
Давайте разберемся, что такое кадастровая стоимость. На простом языке - это некая абстрактная величина, которая должна быть максимально приближена к рыночной стоимости (НО ЭТО НЕТОЧНО!), установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Таким образом, реальная рыночная и кадастровая стоимость не всегда совпадают. Для расчета возникающего налога используется следующая формула: (РЦ - КС*0,7)*13%, где РЦ - это рыночная цена установленная самим продавцом, КС - кадастровая стоимость, а 0.7 - это понижающий коэффициент, который используется для расчета по умолчанию.
Пример: Вася Пупкин продает квартиру за 3500т.р. не дожидаясь 5-ти летия со дня покупки. Купил он ее за 3000т.р. А кадастровая стоимость 5500т.р.
Вот так бы мы рассчитывали налог раньше, по старой схеме: (3500-3000)*0.13 = 65т.р.
А вот так мы рассчитываем налог по новой схеме: сначала считаем налогооблагаемую базу, т.е. КС*0.7 = 3850т.р., то есть даже если мы реально продаем квартиру за 3500т.р. и пишем в договоре ее, то облагаемой базой все равно будет 3850. Тогда получаем (3850-3000)*0.13 = 110.5 т.р.
На наше счастье, кадастровая стоимость, если по вашему мнению сильно отличается от реальной в верхнюю сторону, может быть оспорена в судебном порядке.
Что происходит на практике, в частности, на Левенцовке?
Кадастровая стоимость объектов 6го микрорайона ничтожно мала. Если вы сейчас заглянете в своим кадастровые паспорта, то увидите что у студии она примерно 350т.р., а у двушки - 750. Таким образом налогооблагаемой базой остается как и раньше разница между ценой покупки и ценой продажи в договоре.
В 1м и 3м микрорайоне КС примерно равна рыночной, поэтому когда используется понижающий коэффициент, налогооблагаемая база становится ниже чем цена покупки объекта, что позволяет за основу брать именно расходы на приобретение недвижимости.
Но, как обещает нам налоговое законодательство, понижающий коэффициент - 0.7 обещают поднять до 1. В этом случае налог будет возникать в большем количестве случаев, так что пока-что наслаждаемся моментом)))
Тем не менее, как показывает практика, строгость российских законов компенсируется необязательностью их соблюдения!
