Давайте разбираться вместе.
После предложенных Минстроем в 2017 году изменений регулирования строительного рынка в области жилищного строительства для этого самого рынка, встал незамысловатый вопрос: «что же, собственно, делать?» Градус серьезности дискуссии не удалось довести до уровня Чернышевского, только по одной причине - в целом, ситуация больше напоминала не вопрос, а вопли с вырыванием волос: «Все пропало, шеф! Все пропало! Гипс снимают, клиент уезжает!».
Как известно, реформа зарубила схему с ЖСК, поскольку жилое строительство теперь предлагается вести только при продаже готовых квартир или проектном финансировании. Не готова сейчас анализировать, прямо скажем, опрометчивые инициативы Минстроя. Привычка в нашем народе вести тихую подковерную борьбу с государством сохраняется с советских времен. Поэтому ожидаемо застройщики начали искать выход из сложившейся ситуации. Идиллическая картина, которую рисовало себе министерство, когда на рынке останутся только самые ответственные застройщики, естественно, как все Утопии, не реализовалась.
У любого из нас есть своя профдеформация. У специалистов по уголовному праву, особенно по экономической безопасности, она тоже случается. Признаюсь, я даже с некоторым нетерпением ждала, какие же схемы, будут использованы уже прямо в этом сезоне. Как говорится, «ждала, ждала, пока не дождалась». Счастливые новости пришли прямо из строительного Диснейленда. Таковым лично я считаю Ленинградскую область. Никакие сафари-парки, даже картины Босха несравнимы по остроте ощущений с организацией и юридическим сопровождением строительства в нашем регионе.
Известная городская газета «Деловой Петербург», по определенным причинам с умилением взирающая на любые инициативы Ленинградской области, не далее, как вчера, разразилась прекрасной статьей о том, что впервые в Ленобласти, будет реализован новый проект по схеме, которая почему-то (даже не знаю, по какой причине, в самом деле) недостаточно популярна в России. С подкупающей доверчивостью застройщик и эксперты рассказывали о том, что новая-старая схема позволит обойти ненужные сложности, которые были созданы в прошлом году путем внесения изменений в ФЗ-214. Предложенной спасительной схемой стал жилищно-накопительный кооператив. https://m.dp.ru/a/2018/05/02/Operacija_kooperacija
А, и правда! Тяга нашего населения к аббревиатурам из трех букв, известна со времен еще «МММ». Для пущей привлекательности описанный в статье жилищно-накопительный кооператив называется «Центр безопасной покупки жилья». Если коротко, ЖПК «ЦБПЖ». В первую очередь, хочется отметить удачный маркетинговый ход с названием. Достаточно попробовать произнести аббревиатуру несколько раз, чтобы понять, что обилие букв «Ж» в названии неслучайно.
Ну что, давайте посмотрим, что ж у нас за прекрасная схема жилищного накопительного кооператива, почему, несмотря на то, что он предусмотрен законом 2004 года, кооперативами такого рода пользуются крайне редко.
Юридическая природа у ЖНК вполне традиционно. ЖНК представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения определенных потребностей, в данном случае, потребности в жилье. Разумеется, это происходит путем объединения членами кооператива паевых взносов, ничего нетрадиционного в данном случае нет. Как сексуальная жизнь по «Домострою». С другой стороны, в этом смысле никаких принципиальных отличий от ЖСК или ЖК тоже нет. До момента полного оплате паев члены осуществляют пользования помещениями. После оплаты могут получить их в собственность. То есть все то, от чего хотели уйти, меняя 214-й закон, сохраняется. В чем же отличия? Начнем с того, что сведения о членстве в ЖНК вносятся в ЕГРЮЛ. То есть после принятия в члены, данные о гражданине подаются в ФНС. Риски, проистекающие из этого, понятны, наверное, юристам. Я что-то пойдет не так в организации, все граждане, которые числились ее членами, окажутся под определенным риском. Возможно, они попадут в списки так называемых недобросовестных участников юридических лиц. А какой простор для взыскания потом налоговой! Загляденье просто! Поскольку ЖНК является в каком-то смысле аналогом финансовых институтов, регулирование их деятельности ведет ЦБ РФ. Он же осуществляет контроль соблюдения режима, с последствиями несоблюдения установленных Правительством РФ нормативов следующих финансовой устойчивости:
1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;
2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;
3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;
4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;
5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;
6) норматив долговой нагрузки кооператива;
7) норматив задолженности членов кооператива;
8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.
Если ЖНК не соблюдает хотя бы один норматив из перечисленных, он не вправе привлекать новых членов.
При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:
1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
3) приобретать жилые помещения;
4) привлекать заемные денежные средства в случае нехватки собственных средств ЖНК.
ЖНК также вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с Законом о ЖНК (при этом ограничения в отношении такой предпринимательской деятельности прямо законом не предусмотрены; надо полагать, что здесь действует общее требование специальной правоспособности о том, что предпринимательская деятельность должна быть направлена на достижение целей ЖНК).
Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося ЖНК для члена ЖНК жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены ЖНК, и указывается в решении уполномоченного уставом ЖНК органа о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.
Таким образом, стоимость жилого помещения заранее точно не известна и может корректироваться по согласованию с членом ЖНК. При этом закон не содержит указаний на то, как надо поступать, если член ЖНК не согласен с размером изменения фактической стоимости (в сторону увеличения) или если стоимость оказалась меньше (порядок возврата переплаты). По-видимому, в случае увеличившейся стоимости жилья и несогласии члена ЖНК доплачивать нужно руководствоваться ст.123.3 ГК РФ, согласно которой в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. В такой ситуации члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:
1) страхование жилого помещения;
2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;
3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);
4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;
5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.
Здесь, наверное, потребуется более упрощенный комментарий . Для широкой, так сказать, общественности. Все помнят бородатый анекдот о том, что будет, если скрестить ежа и ужа? Правильно! Полтора метра колючей проволоки. Вот это примерно и есть жилищно-накопительный кооператив. Граждане, фактически, создают организацию не для постройки жилья. Они создают, подчеркну, финансовую организацию. Именно поэтому ее регулирует Центробанк. Именно поэтому не определена заранее стоимость объекта недвижимости, который будет приобретен на эти денежные средства. Именно поэтому все эти граждане вносятся в реестр налоговой службой. Именно поэтому им предстоит нести все связанные с финансовой деятельностью риски. Поэтому управления этого самого кооператива, может, расходовать денежные средства, туда, куда посчитает нужным, при реализации различных видов предпринимательской деятельности.
Собственно, ЖНК от обычной финансовой организации отвечает лишь следующее. Кооператив, после выплаты части пая, обязан приобрести для пайщиков жилое помещение или построить его в соответствии с теми требованиями, которые пайщик указал в своем заявлении. Изюминкой процесса является то, что удовлетворение требований пайщиков происходит в данном случае не единовременно. Это сейчас очень важно. В порядке очередности удовлетворяются сначала те, кто внес раньше, а при прочих равных, кто внес большую часть.
При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.
Таким образом, в деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды» (да, я не зря поминала «МММ» в самом начале): помещения для более старых членов ЖНК приобретаются за счёт средств новых членов – в порядке очерёдности.
Принцип «пирамиды» несколько ограничен Законом о ЖНК. Во-первых, установлен минимальный размер первоначального взноса, после которого может приобретаться или строиться жильё для данного члена ЖНК – 30% паевого взноса. Устав ЖНК может предусматривать более высокий размер.
Во-вторых, установлено, что общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. То есть если член ЖНК внёс 30% паевого взноса, то за счёт средств других членов может быть уплачено тоже не более 30%.
Если первоначального взноса и средств других членов ЖНК не хватает на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, то кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.
Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива.
Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.
Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части паевого взноса при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.
Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.
После приобретения (ввода в эксплуатацию построенного) помещения оно передаётся члену ЖНК в пользование на срок до полной выплаты паевого взноса. После полной оплаты помещений переходит в собственность члена ЖНК.
В случае прекращения членства в ЖНК кооператив обязан в течение 6 месяцев после окончания финансового года, в котором прекратилось членство, выплатить выбывшему члену ЖНК действительную стоимость его доли. Срок этой выплаты может быть увеличен уставом ЖНК, но не может превышать 2 года. Таким образом, может сложиться ситуация, когда ЖНК на законных основаниях будет пользоваться деньгами бывшего члена ЖНК в течение 2 лет.
ВЫВОДЫ:
- В деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды», что прямо отражено в законе;
- Деятельность ЖНК может быть легко заблокирована при нарушении хотя бы одного норматива финансовой устойчивости: ЖНК до выправления ситуации не сможет привлекать новых членов и будет вынужден прибегать к дополнительным заимствованиям или увеличениям взносов существующих членов (что, в свою очередь, отрицательно скажется на соответствии ЖНК нормативам и с высокой степенью вероятности только усугубит ситуацию);
- Члены ЖНК несут риски деятельности кооператива в пределах своих паенакоплений, то есть они могут лишиться всех или значительной части внесённых средств без какой-либо компенсации (в отличие, например, от дольщиков при долевом строительстве, где есть страховка и компенсационные фонды);
- Вызывает сомнение как готовность банков предоставлять ипотечное кредитование на срок полной выплаты паевого взноса, так и готовность заёмщиков брать такие кредиты на условиях, которые банки смогут предложить (несмотря на то, что формально заёмщиком будет ЖНК, платежи по кредитам будут распределены по паевым взносам членов ЖНК);
- В случае прекращения членства в ЖНК деньги бывшего члена ЖНК могут на законных основаниях «зависнуть» в ЖНК, который будет ими пользоваться без какой-либо компенсации.
Понравилась публикация? Не забудь лайкнуть и подписаться на канал.