В этом тексте я хочу очень просто рассказать об изменениях в законе, который регулирует строительство жилья в нашей стране. Этот закон влияет на две супер важные вещи для каждого человека: стоимость жилья и шансы получить достроенную квартиру, а не просто глянцевую бумажку с картинками. Поэтому, если вы НЕ планируете прожить всю свою жизнь в коробке из-под холодильника - читайте этот текст до конца.
ЧТО ПРОИЗОШЛО
За просмотром матчей чемпионата и волшебных подвигов российской сборной, мы на мгновение позабыли, что отечественную строительную индустрию колбасит как от землетрясения в двенадцать баллов. Пригорает даже у китов рынка: Баркли и Урбан Груп. Да так пригорает, что запах жареного дошел до самых высоких кабинетов, изрядно испортив их кабинетный микроклимат. Поэтому Минстрой и Правительство РФ, во имя защиты населения от девелоперского произвола, выпустили обновление знаменитого закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Изменения вступили в силу 1 июля 2018 года пока мы с вами дружно пьянствовали и постили фотки ног Акинфеева.
Понятных объяснений о том, что именно поменялось я не нашел, поэтому пришлось прочитать закон и написать свое собственное. Все что надо знать о новой версии 214-ФЗ - в шести пунктах. Перевод с юридического на человеческий прилагаю.
КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД
Первой серьезной таблеткой от эпидемии обманутых дольщиков стал торжественный стартап "Фонда защиты граждан - участников долевого строительства" осенью 2017 года. Смысл его предельно прост - все, кто строит жилые метры скидываются в общак процентом от каждой проданной квартиры. В случае неадекватности кого-то из застройщиков, фонд поможет гражданам теплыми словами поддержки, ну или дом достроит - конкретные меры помощи будут зависеть от масштаба бедствия. Процент отчисления составляет 1.2% от цены квартиры: продали на 10 млн - скинули в общий котел 120 тысяч рублей. Очень хочется верить, что строительные компании уже полгода делают эти взносы из своей прибыли, но здоровый цинизм подсказывает, что цены на жилье в последнее время незаметно подросли.
Статья: 214-ФЗ, ст. 3, ч. 14 / 218-ФЗ, ст. 10, ч. 1.
ОДИН ЗАСТРОЙЩИК - ОДИН ПРОЕКТ
Компания-застройщик может строить только один проект в рамках одного или нескольких разрешений на строительство. Под компанией мы понимаем юридическое лицо, а под проектом - может быть и один дом, и целый жилой комплекс, состоящий из нескольких зданий и торговых помещений. Понятно, что в структуре крупного застройщика может быть и 10, и 50 юридических лиц, с этим проблем нет. Цель же данной нормы заключается в отделении зерен от плевел - недопущении смешивания затрат и действий девелоперов по разным объектам. Когда есть четкое разделение, возникающие пожары можно оперативно локализовать и тушить, не допуская распространения на весь лес. Отсюда логично вытекает следующий изменение - Единый счет.
Статья: 214-ФЗ, ст. 3, ч. 1.1.
ЕДИНЫЙ СЧЕТ И КОНТРОЛЬ РАСХОДОВ
Раньше девелоперы собирали деньги с дольщиков на одном объекте и достраивали на них какие-то другие дома, параллельно выписывая себе огромные зарплаты, бонусы и служебные автомобили. Так строилась финансовая пирамида, приводящая в конечном итоге к глупым выражениям лица и допросам в следственном комитете. Теперь у строителей есть директива открывать единый счет в правильном банке и вести все расчеты по проекту именно с этих реквизитов. Все денежные потоки должны проходить через одну единственную точку, что в миллион раз упростит контроль застройщиков службами "преступлений и наказаний".
Статья: 214-ФЗ, ст. 3, ч. 2.3.
Кроме всего прочего, застройщикам определили конкретный список возможных трат по единому счету из 20 пунктов, которые прямо или косвенно связаны с реализацией проекта. Замечательным нововведением стало ограничение трат на ФОТ, рекламу и аренду офисов. Теперь на эти статьи расходов можно будет вытащить не более 10% стоимости строительства. Прощай бытовое мошенничество! Мы будем по тебе скучать.
Статья: 214-ФЗ, ст. 18, ч. 1, 2.
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Раньше девелопер мог открыть ООО "Ромашка" с 10 000 рублей уставного капитала, собрать деньги с доверчивых граждан и решительно свалить в Лондон, не принимая на себя излишнего стресса. Согласно новым требованиям, застройщик обязан вложить собственных денег не менее 10% от стоимости строительства. И "вложить" означает не приписать какие-то абстрактные ценные бумаги или другие хитрые активы, а вывалить свой кэш на единый банковский счет для дальнейших расчетов с поставщиками и подрядчиками.
Статья: 214-ФЗ, ст. 3, ч. 2, п. 1.1.
ФЕЙСКОНТРОЛЬ
Новая редакция закона существенно расширила требования к личностям, обремененным властью внутри застройщиков: руководителям, главбухам и акционерам бизнеса, у которых доля больше 25%. Теперь бывшим зекам, аферистам и профессиональным банкротам официально запрещается руководить стройкой и облапошивать дольщиков. Остается один вопрос: кто же теперь работать будет?
Статья: 214-ФЗ, ст. 3.2
ЭСКРОУ
Мой текстовый редактор вообще отказывается писать "эскроу", предлагая в качестве альтернативы слово "эскорт". Разберемся. Видели когда-нибудь водный шлюз для прохода кораблей? Когда судно заходит в шлюз, ворота закрываются, меняется уровень воды и судно выходит с другой стороны? Упрощая ситуацию, можно сказать, что эскроу - это такой же водный шлюз. Застройщик и дольщик заключают сделку, деньги заводятся в шлюз и ждут подъема воды, то есть строительства дома. Если все идет по плану, дом сдан вовремя - деньги выходят в сторону застройщика, если нет, то кораблик возвращается к дольщику, а сделка расторгается.
Зачем нужна эта очередная буржуйская придумка? Новая версия закона объяснила как работает проектное финансирование. При новой схеме застройщики будут строить не на бесплатные деньги дольщиков, а на свои или кредитные средства, имеющие известную процентную стоимость. Вложения покупателей будут уходить на эскроу-счета и лежать там до момента сдачи проекта. Смысл в том, что застройщик не сможет добраться до денег раньше, чем момент завершения работ. А все риски по девелопменту, по сути, будет нести банк.
Статья: 214-ФЗ, ст. 15.4.
ВЫВОДЫ
Прежняя схема участия в долевом строительстве не выдержала проверку временем, породив огромное число безответственных бизнесменов и социально напряженных граждан. Чтобы рассерженные дольщики не взяли штурмом Зимний, были приняты меры, принципиально меняющие всю строительную отрасль.
В новой реальности полный финансовый и смысловой контроль деятельности застройщиков достанется банковским структурам. Не будем обманывать себя, в нашей стране есть два с половиной банка, у которых есть деньги на финансирование строительных проектов. Отношения с банковским топ-менеджментом станут главной валютой строительной отрасли. Как Цезарь в Колизее, банкиры будут решать кому из девелоперов строить, а кому сворачивать бизнес. В таком контексте самой живучей схемой окажется уже знаменитая связка имени ВТБ-ГАЛС, которая неизбежно приведет к монополизации рынка, росту цен и падению качества. Кому и как будут выдаваться льготные кредиты - вот в чем вопрос.
Конечно, благодаря переходу на проектное финансирование, риски по глухим недостроям значительно снизятся. Существующие проблемы будут со временем решены. Спадет недовольство 80 000 обманутых дольщиков, их друзей и близких. Однако, использование кредитных денег так же существенно изменит себестоимость строительства, а значит и ценник на квартиры. Но не стоит отчаиваться, растущие цены на новостройки неизбежно спровоцируют спрос на вторичном рынке жилья. А значит наши любимые сталинки и хрущевки вновь наполнятся оптимизмом и верой в счастливое будущее.