Итак, мы вплотную заняты поиском участка для собственного дома. Хочу поделиться впечатлениями от поиска участка.
Сам процесс требует наличия огромного количества свободного времени и нервов. Времени действительно тратиться много – в идеале, на поиск нужно потратить свой отпуск. Мы же решили ограничится выходными и вечерами – если место находится вблизи города. Запас терпения и нервов требуется для общения неадекватами и жуликами. Первая группа контрагентов вообще не понимает – хочет она продавать участок или нет. Вторая группа несколько шире. Включает в себя лиц, занимающиеся мошенничеством, то есть откровенным кидаловом; и лиц, которые не открывают всю правду при переговорах о покупке. А правда эта может быть самой разной, и всплывет она уже потом, и вероятно – после оплаты.
Итак, на что следует обращать внимание при поиске участка. Требования к самому участку я уже описывал, теперь рассмотрим возможные подводные камни при оформлении купли-продажи – какие вопросы следует задать продавцу:
В чьей собственности находятся дороги? Согласно здравому смыслу и действующему законодательству - подъезд к своему дому должен быть беспрепятственным. Но тут не все так просто.
Относительно новая схема законного отъема денег у населения – организация дорог на земельном участке в коттеджном поселке, находящемся в частной собственности. Характерна для новых коттеджных поселков. Как работает данная схема? Некое лицо покупает у государства кусок земли – как правило, сельхоз назначения – с целью перепродажи и извлечения выгоды. Казалось бы – все нормально, бизнес есть бизнес. Это лицо переводит землю в статус ИЖС / СНТ / ДНП. Участки со статусом ИЖС, естественно, дороже. После этого это лицо нарезает весь участок на маленькие участки, для продажи. При этом участок – который оказался дорогой – дорогой, на самом деле, не является. Это участок, находящийся в собственности этого частного лица. Когда все участки будут проданы и застроены, и люди начнут обживать свои дома – это лицо объявляет правила пользования дорогой, по факту являющимся его собственностью. Как правило – вменяется необходимость оплаты за проезд. Такие схемы – с небольшими отличиями, но суть одна – мы увидели абсолютно во всех новых коттеджных поселках. Причем вопрос принадлежности дорог умалчивается при переговорах о покупке. На прямой вопрос – кому принадлежат дороги в поселке – кто-то сразу отвечал о собственности дорог и предупреждал о необходимости через какое-то время платить за пользование дорогами, называя суммы от 20 до 50 тысяч в год, а кто-то обещал впоследствии передать эти участки управляющей компании, которую должны будут создать жильцы. Но обещания не подкреплялись никакими бумагами, соответственно – и доверия к ним – никакого.
С точки зрения законности – никакого нарушения закона нет. Можно даже выиграть суд у собственника и наложить на дорогу сервитут. Но и сервитут будет платным – так что платить все равно придется. Такой постоянный пассивный доход.
Неприятно, когда продавцы считают себя умнее нас.
Вот небольшое видео об этом. И еще одно видео о том, как это, когда сети принадлежать не муниципальным властям, а управляющей компании.
Подключение к коммуникациям (электричеству).
Участок с подключенными водой, канализацией и газом мы не рассматривали – стоимость подобных участков слишком высока. А вот электричество – это тот минимум, который должен на участке быть. И тут снова работает схема честного развода граждан не деньги. То же лицо, которое «оптом» купило большой участок, нарезало его и продает «в розницу», ставит столбы и организует электрификацию. Но потом это лицо не передает сети Ленэнерго, что было бы выгодно и ему и жителям – он продает электрическую мощность покупателем участков. 1 килоВатт стоит 25 000 рублей. На дом нужно минимум 10, в идеале 15 кВт, в деньгах это 250 000 – 375 000 рублей. Это при том, что действует госпрограмма, по которой все земле и домовладельцы имеют право подключения 15 кВт за 550 рублей. Опять же – неприятно, когда тебя пытаются развести на ровном месте.
Эти схемы – вполне законные, но неприятные. Мошенниками этих людей, конечно, не назовешь, но недобросовестными продавцами – вполне. Особых эмоций они вы вызывают. Но есть и другие, которые пытаются продать ну полный отстой. Вот несколько примеров:
1. Садоводство Макаровец, в Стрельне. Черта города, до трамвайной остановки 200 метров. Казалось бы – супер вариант. Но выясняется следующее: Участки нарезаны по 4 сотки, зарегистрировать дом в принципе не получится. Участок внесен в градостроительный план, планируется его городская застройка. По слухам – есть уже первые, проигранные собственниками дела о расприватизации и изъятии земельных участков.
2. Садоводство Арсенал-Ржевка на берегу Охты. Та же история, плюс – абсолютно убитые дороги.
3. Садоводство на улице Пилотов – уже не помню, как называется – неприватизированный участок продается по книжке садовода. (интересно, найдется ли кто-нибудь, кто это купит?)
4. Скотное, сразу после поворота с Приозерского шоссе, справа. Участок – как он описан в объявлении – с электричеством, ИЖС. Приехали – э это река. Самая настоящая река под склоном дороги.
И есть даже откровенное мошенничество. Участок в Осельках. По телефону - классический развод по сценарию – я сейчас в Луге, у меня уже есть покупатели, но вы успеете купить, если прямо сейчас переведете мне на карту задаток. Да-да, такое, оказывается, еще встречается и в XXI веке.
В общем, будьте внимательны при покупке участка. А мы продолжаем идти своей дорогой.