Зачем покупать квартиру с долгами по квартплате, и как избавиться от чужих обязательств
Специалисты рассказали, в каких случаях новый владелец вынужден оплачивать долги прежнего собственника и как не допустить такой ситуации.
Покупка жилья с долгами по «коммуналке» — не редкость. Обычно такая недвижимость стоит ниже аналогичных вариантов. N1.RU расскажет, как оформить сделку и что предпринять, если вы не знали о долгах.
Покупка квартиры с долгом
Чтобы проверить, нет ли у продавца неоплаченных счетов, следует запросить справку в бухгалтерии управляющей компании (УК). Обязательно проверьте показания счётчиков и оплату капремонта (в случае неоплаты этот долг перейдёт на вас).
«На рынке мы нередко встречаем квартиры, продажу которых усложняет наличие больших (от 100 000 рублей) долгов по коммунальным платежам. Это влияет на стоимость объекта — любая «неготовая» к продаже квартира теряет в цене, что делает её более выгодным приобретением для защищённого покупателя», — поясняет Диана Фомина, директор агентства недвижимости «Статус 7».
Само по себе наличие долгов по квартплате не является препятствием к заключению сделки купли-продажи. Если покупатель знает о долге и готов его оплатить, в договор вносится соответствующий пункт или подписывается соглашение.
«Часто после подписания договора купли-продажи расчёт между сторонами происходит в банке, где частью денег покупатель оплачивает задолженность. Но такой вариант не подходит для ипотечных сделок, так как большинство банков требуют погашения всех задолженностей до подписания кредитного договора. В данном случае больше подойдёт заключение предварительного договора с соглашением о задатке», — добавляет Диана Фомина.
Однако эксперт подчёркивает, что в некоторых случаях возможны аресты и другие ограничения для регистрации права.
Итак, если в договоре не указано иное, по закону оплачивать долги поставщикам коммунальных услуг должен собственник помещения, который допустил просрочку. То есть на нового собственника долговые обязательства (кроме взносов за капитальный ремонт) не переходят.
Долги-сюрпризы
Бывают и другие ситуации — когда по каким-то причинам покупатель узнал о долгах уже после сделки. В первую очередь рекомендуется связаться с продавцом и попросить его оплатить услуги ЖКХ. Уточните, что согласно законодательству новый собственник должен оплачивать коммунальные услуги только с момента получения прав на квартиру. В случае отказа вы можете смело обращаться в суд. Однако специалисты не рекомендуют доводить ситуацию до такого финала.
«Перед выходом на сделку я всегда прошу выписку из лицевого счёта об отсутствии задолженностей по платежам. При подписании договора купли-продажи указано, что покупатель всё проверил и со всем согласен. Соответственно, бремя оплаты ложится на покупателя, если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам. Можно подать исковое заявление в суд о том, что продавец скрыл наличие задолженности, и обязать его оплатить долг, но здесь на усмотрение суда», — комментирует Евгений Асташев, юрист федеральной риелторской компании «Этажи» в Барнауле.
Сразу информируйте УК о смене собственника жилого помещения.
Также необходимо поставить в известность всех поставщиков услуг.
«Долги по ЖКХ на сам объект недвижимости не распространяются. Новый владелец должен обратиться в управляющую компанию, предъявив документы на квартиру. После этого необходимо открыть новый лицевой счёт, по которому будут проходить дальнейшие расчёты с коммунальщиками. Однако бывают случаи, когда УК отказывают в открытии лицевого счёта. Этого делать они не в праве. В такой ситуации можно пожаловаться в жилищную инспекцию или даже в прокуратуру», — подчёркивает Людмила Авдюхина, региональный директор агентства недвижимости «Жилфонд» в Барнауле.
Благодаря новым лицевым счетам, привязанным не к адресу, а к вашему имени, вы избежите напоминаний о чужих долгах и вам не смогут отключить услуги ЖКХ за неуплату.