Дорогие жители! Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для
своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только
не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК. Причина
такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ, и
вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых РЭМПов, ЖЭКов
и т.п., новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безгра-
мотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закре-
пили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собствен-
никам. Так и остались собственники МКД, как «крепостные» при старом
РЭМПе, только уже в новом обличии - в виде управляющей компании. В
связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими
УК-РЭМПами, новых «игроков» на рынке ЖКХ услуг не возникло. Создался
своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.
В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка
является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию
потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению.
Поскольку тарифы за ЖКХ услуги в основном применяются муниципаль-
ные, и монополисты – управляющие компании лишены возможности само-
стоятельно устанавливать цены, то дискриминация потребителей произво-
дится не путем завышения стоимости услуг, а путем предоставления услуг
низкого качества за установленную цену.
Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества
услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода
– кто-то создает ТСЖ, другие ищут новую, современную управляющую компа-
нию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового
типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае,
если их работой жильцы будут довольны. Как же уйти от «крепостничества».
Из истории: «Вот тебе бабушка и Юрьев день»
Это крылатое выражение пришло из времени средневековой Руси,
когда крестьяне имели право, рассчитавшись с предыдущим помещи-
ком, перейти к новому. По закону, изданному Иваном Грозным, такой
переход мог происходить только после окончания сельскохозяйствен-
ных работ, а конкретно за неделю до Юрьева дня (25 ноября по старо-
му стилю, когда праздновался день Великомученика Георгия – покрови-
теля земледельцев) или спустя неделю. После смерти Ивана Грозного
такой переход был запрещен, и произошло закрепление крестьян к
земле. Тогда и родилось выражение «Вот тебе, бабушка, и Юрьев день»,
как выражение огорчения из-за изменившихся обстоятельств.
ЗАКОН О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
Согласно п.8.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации собствен-
ники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего
собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения догово-
ра управления многоквартирным домом, если управляющая организация не
выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управ-
ляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Из смысла данной нормы следует, что собственники по своей инициати-
ве могут расторгнуть договор управления со своей УК только в случае, если
управляющая организация не выполняет условия этого договора.
В связи с этим были большие трудности. Управляющие компании об-
жаловали решения общих собраний и зачастую выигрывали в суде такие
споры, так как жители ДОКУМЕНТАЛЬНО не могли доказать неисполнение
управляющей компанией условий договора. Такая судебная практика скла-
дывалась до конца 2011 года.
Основанием перевода дома в управление другой Управляющей компа-
нии были:
• Окончание срока договора с Управляющей компанией.
• Выбор иного способа управления (ТСЖ, непосредственное управление).
• Не выполнение УК условий договора.
22 ноября 2011 года вышло Постановление Президиума Высшего Арби-
тражного Суда РФ №7677/11, в котором суд указал, что п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ
позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в односто-
роннем порядке отказаться от исполнения договора управления много-
квартирным домом не только в случае, если управляющая организация не
выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения
о выборе иной управляющей организации или изменении способа управле-
ния данным домом.
Таким образом, основаниями расторжения договора управления со ста-
рой управляющей компанией к указанным выше добавилось основание:
• Избрание новой управляющей организации
Далее речь пойдет исключительно об этапах выбора новой управляющей
организации.
КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ»
УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?
ШАГ 1.
ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответ-
ственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома,
или инициативная группа.
Совет 1
Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управля-
ющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая
Россия» показывает обратное.
Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляю-
щим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причина-
ми, при этом не важно какими, важно, что практически любой дом по-свое-
му интересен той или иной управляющей компании.
Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на офици-
альном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ
Администрации своего города можно получить актуальный список всех
действующих в городе УК.
Совет 2
Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.
Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятель-
ность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на
этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».
Совет 3
Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «чер-
ные списки». Эти «рейтинги» часто публикуются в открытых источниках,
сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и др. госу-
дарственных ведомств.
ШАГ 2.
ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО
Обзвоните по возможности как можно больше компаний и переговорите
с их руководством на тему возможности управления вашим домом.
Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для управляющей
компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний, об
этом вам расскажет сам руководитель (или его заместитель).
Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех,
кто заинтересовался управлением вашим домом.
Цель первого шага – создать у себя первое общее мнение о компании -
претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.
Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам
помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для
ознакомления и презентации этих компаний для совета МКД или инициа-
тивной группы.
ШАГ 3.
ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ
На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претен-
дентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из откры-
тых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить по каким
причинам это случилось.
Очень желательно пообщаться с жителями (советом МКД) тех домов,
которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта инфор-
мация будет наиболее объективная для вас.
Вопросы к таким жителям могут быть различные, примерный перечень
вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в
целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реаги-
рует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно
руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на
аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчиты-
вается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.
Цель этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и
определение предпочтений.
Шаг 3.1: сбор технической информации по своему дому
Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до дей-
ствий по обзвону, но он не должен быть позднее чем, шаг 3 (знакомство с
выбранными претендентами).
На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подроб-
нее будет информация, тем лучше. Вы сами как собственник должны пони-
мать, в каком состоянии находится ваш дом.
Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запро-
сить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома,
также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.
Шаг 3.2: определение насущных проблем в доме
Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что
свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.
Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая про-
текает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой
территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка
детской площадки.
На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по
своей значимости.
ШАГ 4.
ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ
ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
На этой стадии собственники переходят к определению возможностей
управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.
Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный
лист (анкету).
В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержа-
нию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие
вопросы управляющей организации потребуется изучение технических
характеристик дома, а возможно и его обследование.
ШАГ 5.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ
По результатам анкетирования совет дома, либо инициативная группа
определяют победителя проведённого ими «конкурса» и переходят к обсуж-
дению условий будущего договора конкретно для своего дома.
ШАГ 6.
ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ
НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на
общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда.
Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами.
СПРАВЕДЛИВОСТЬ И РАЗУМ В ВАШИХ РУКАХ!