Удивительно или неудивительно, но практически нет. Разумеется, мы сейчас рассуждаем не про абсолютные цифры, а про относительные. Определенные допуски тоже придется делать, но все же...
Итак, стоимость в советские годы имели только кооперативные квартиры. Сравнивать жилье того времени и нынешнее тоже несколько странно. В советские времена не строили "элитки". Сейчас мы его бы называли недорогим комфорт-классом.
В зависимости от местности 1 кв.м. жилья в СССР стоил 160-200 руб. Т.е. чуть выше среднемесячной заработной платы. Сегодня в недорогом жилье стоимость метра составляет 50- 70 тыс. Т.е. тоже примерно немного больше среднемесячной заработной платы жителя крупного города. По данным Росстата она составляет около 40 тыс. рублей.
Покупка квартир, по-прежнему, остается самым крупным вложением любого человека. И в советские годы, и сейчас, квартиры очень дороги. Если на 1 семью требуется квартира в 70-80 кв. м, очевидно, стоимость такой квартиры можно отработать человеку в течение 7 лет. Если же учесть необходимость содержать эту самую недвижимость и обеспечивать семью, срок, как минимум, удваивается, а то и утраивается. Главный закон продажников жилья звучит так: "для успешных продаж квартира должна стоить в ипотеке немного дешевле, чем снимать ее же в месяц". В России это не совсем там. У нас действует психологическая потребность иметь жилье в собственности, а также отсутствие привычки планировать свою жизнь, которая обеспечивает стабильные продажи самых дешевых и маленьких квартир.
Тем не менее, факт остается фактом. В странах Западной Европы и США констатируют существенный рост стоимости жилья за последние 50 лет. Почему у нас этого нет?
В советские годы после разрешения системы ЖСК все так же отсутствовал свободный рынок жилья. Основная масса жилья сдавалась в традиционном порядке - в форме социального найма. Кооперативных квартир вводилось не более 7-8% от общего объема. Они так и оставались дефицитными, недоступными для большинства и не совсем привычными. Распорядиться после приобретения у семьи возможностей не было, как капиталовложение квартиры тоже не имели смысла. Таким образом, кооперативные квартиры были очень сильно переоценены относительно доходов населения. В это же время на Западе царило время идеи доступного жилья.
Главными же причинами стали особенность финансирование ЖСК в СССР и последующая постперестроечная лавина на рынке вторичного жилья. В советское время государство финансировало строительство домов из собственных средств в размере 50-70% в виде беспроцентных ссуд, что позволяло не нагружать процентным бременем владельцев квартир. Отсутствие рынка не вынуждало общество поддерживать высокую стоимость уже построенного.
В 90е годы после фактически бесплатной приватизации огромного массива жилья на фоне дикого регулирования рынок был наводнен "вторичкой". Предложение опережало спрос с учетом крайне неравномерного распределения благосостояния, поэтому нового жилья в значимых объемах не вводилось. После обретения квартир в процессе приватизации как собственного капитала до конца начала нулевых граждане улучшали их стоимость преимущественно "по горизонтали", т.е. за счет увеличения метров, так как качество самой массовой советской застройки было примерно одинаковым.
Очевидно, отгадка кроется в чем-то таком, что на западном рынке присутствовало, а в России - нет.
Как ни странно, основным фактором, на фоне дефицита жилья разгоняющего его стоимость, является ИПОТЕКА. Независимо от состояния экономики главным, в чем заинтересованы как собственники объектов недвижимости, так и вся финансово-кредитная система, у которой это же имущество в залоге. По невозвратным кредитам банкам необходимо реализовывать жилье с минимальными потерями. Собственнику же для устойчивости необходимо, чтобы продажа объекта с любой момент позволила покрыть ипотеку. Достаточно вспомнить, что последняя рецессия началась именно с лопнувшего залогового пузыря на рынке жилой недвижимости США.
