Президент Владимир Путин в ходе прямой линии сообщил о том, что с 1 июля 2019 года перестанут заключаться договоры долевого участия. Таким образом, застройщики смогут привлекать деньги на свои проекты только через банки. При этом ранее на встрече с чиновниками и застройщиками президент потребовал отказаться от продаж строящегося жилья как можно раньше — уже в текущем году. Новострой-СПб разбирался, чем скорый отказ от долевого строительства может обернуться для рынка новостроек.
Игорь Горский, президент Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
На мой взгляд, так быстро отказаться от долевого строительства невозможно. Кроме того, необходимо понимать, что появление обманутых дольщиков — это не всегда вина застройщиков. Застройщиками в страховой фонд было переведено около 500 млн рублей, из них обманутым дольщикам было выплачено всего 50 млн. Появление обманутых дольщиков — это комплексная проблема, а не однозначная вина застройщика. При этом я хочу напомнить, что появление долевого строительства в свое время стало стимулом для развития всей отрасли, которая сейчас является одной из основных составляющих экономики.
Конечно, есть проблема обманутых дольщиков, есть человеческие трагедии, но нельзя мерить огромную отрасль только по тем проблемам, которые возникают. Отказ от долевого строительства может остановить дальнейшее развитие строительной отрасли, в то время как достаточно большое количество людей все еще нуждается в улучшении жилищных условий. Застройщики находятся на острие потребительского спроса, сейчас они предлагают квартиры с отделкой, строят новые парки, объекты социальной инфраструктуры — все это делает застройщик. Маржинальность у проектов достаточно небольшая, она очень часто находится в районе 10%, но при этом компании дают возможность большому количеству людей работать и зарабатывать, являясь крупными работодателями и налогоплательщиками.
Менять сложившуюся систему мне кажется очень опасным: это тот случай, когда лучше семь раз отмерить и один раз отрезать. Форсирование изменений может привести к росту цен и недовольству «необманутых» дольщиков — тех людей, которые мыслят каким-то горизонтом, которые создают семьи, вкладываются в недвижимость для своих детей. И если будет серьезный рост цен, мы увидим отток капитала, поэтому строительное сообщество сейчас очень обеспокоено.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»
Самое главное опасение, связанное с возможным скорым отказом от долевого строительства, — это увеличение цен. На сегодняшний день квартиры «на старте» продаются с дисконтом порядка 15%. Получается, этой скидки на начальном этапе строительства клиент будет лишен, поскольку застройщикам придется реализовывать все квартиры по цене готового жилья.
Сейчас у девелоперов есть некоторый запас разрешений на строительство, но судьба этих проектов будет зависеть от окончательной формулировки закона. Пока предполагается, что проекты, по которым уже получены разрешения, будут реализовываться по старым схемам, это значит, что у рынка есть задел, а у компаний — время, чтобы научиться работать по новым правилам. Но стоимость привлеченных денег неизбежно будет влиять на цену конечного жилья. Все будет зависеть от того, какие инструменты будут предложены застройщикам, например, будет ли предусмотрено льготное кредитование на строительство.
Динамика спроса будет зависеть от ряда факторов, в частности, от ставок по ипотеке. На сегодняшний день ставки очень привлекательные, но в условиях существующих цен на недвижимость. Если же стоимость квадратного метра пойдет вверх, ставка по ипотеке должна будет опуститься, чтобы поддержать спрос и обеспечить доступность жилья для покупателя.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg
Если на законодательном уровне будет принято решение отказаться от долевого строительства, это нужно будет сделать: законы надо соблюдать. Но если проанализировать ситуацию, можно заметить, что сам рынок идет в том же направлении и отказ от долевого строительства не обернется для рынка шоковой ситуацией. Пятнадцать лет назад новостройки распродавались на стадии строительства, все квартиры раскупались за несколько месяцев или даже кварталов до ввода объектов в эксплуатацию. Со временем, постепенно, ситуация менялась, и в текущем периоде, мы наблюдаем, что уже половина объекта остается не проданной на момент его ввода в эксплуатацию, во всяком случае в бизнес-классе и в элитном сегменте, и этот объем продается уже в течение года или полутора лет после завершения строительства. С другой стороны, все больше запросов на готовое жилье: покупатели хотят приобрести новые квартиры, в недавно построенных домах с современной инженерией и инфраструктурой, иметь возможность оценить готовый проект и не нести определенные риски, связанные со строительством и устойчивостью девелопера.
Сейчас покупатели новостроек ждут несколько лет, пока построится объект, переживают, не превратится ли проект в долгострой или недострой, потом получают ключи и приступают к ремонтно-отделочным работам. При этом, как мы помним, половина квартир в доме не продана, это означает, что еще несколько лет люди будут жить в полупустом доме, а потом ждать, пока все соседи также сделают ремонт. Постепенно клиенты на рынке переориентируются на готовое жилье, которое можно оценить, посмотреть и принять взвешенное решение — покупать или нет.
Строящееся жилье, конечно, стоит дешевле, именно этот момент и возможность большого выбора обеспечивали популярность покупке в строящихся объектах. Но, как мы видим, эта популярность снижается и далеко не все проекты показывают экономию и сильный рост цен в процессе строительства.
Не стоит опасаться резкого роста цен в связи с отменой долевого строительства, рынок все отрегулирует. Уже существует большое предложение готового жилья, оно еще дополнится теми объектами, которые строятся сейчас, разрешений на строительство получено много. Продажами готовых объектов будут заниматься сами девелоперы или профессиональные команды брокеров, как это происходит в других странах. Чтобы реализовать эту недвижимость, они будут формировать грамотную ценовую политику, с учетом конкуренции, объемов предложения, спроса и качества предлагаемого продукта. Если будет установлена слишком высокая цена, не соответствующая рынку, объект не сможет конкурировать, продаж не будет. Еще один положительный момент от отмены долевого строительства — ожидаемое повышение качества строительства, ведь покупатель будет видеть уже готовый продукт и принимать соответствующее решение о покупке.
Таким образом, я бы не говорила, что нас ждет одномоментный резкий рост цен после отмены долевого строительства. Цены могут вырасти, но не в короткой перспективе, а в более отдаленной, когда какие-то игроки неминуемо уйдут с рынка, объем строительства сократится, а накопленные объемы будут реализованы. Тогда рынок выровняется и начнется рост цен.
Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон»
От отмены долевого строительства в конечном счете выиграет клиент. С рынка недвижимости уйдут игроки, которые будут неспособны работать в новых условиях, останутся финансово устойчивые, опытные компании, которые успешно перейдут на новые правила. В итоге станет меньше обманутых дольщиков, и это плюс.
Естественно, есть и минусы. Прежде всего, вырастет цена. Мы считаем, что увеличение цен на недвижимость возможно до 20%. При этом уже сейчас мы замечаем, что растет спрос и, соответственно, растет цена, но при ускоренном отказе от долевого строительства цены начнут расти еще быстрее. Есть объективные причины: часть предложения может просто пропасть с рынка. Опять же — законодательные инициативы усложняют работу девелоперов, финансирование проектов за счет привлечения банковских кредитов существенным образом влияет на их экономику, для застройщика это более дорогие деньги. Есть и психологический аспект: такие быстрые решения придают происходящему эмоциональную окраску. Если решение об ускоренном отказе от долевого строительства будет принято, застройщики могут увидеть к концу года ажиотажный спрос на свои проекты, поскольку люди будут спешить приобрести квартиры, пока цены не выросли.
Илья Кузнецов, управляющий директор, департамент регионального развития головного офиса Банка ГПБ
Если говорить о рынке ипотечного кредитования, то негативных последствий из-за отмены долевого строительства я не предвижу. Рынок перестроится, банки адаптируются к новым условиям. Кроме того, сейчас разрабатываются различные инструменты поддержки застройщиков. При этом стоит отметить, что ставки по ипотеке уже сейчас находятся на минимальном уровне, возможно дальнейшее снижение, но скорее в пределах незначительной коррекции. Рынок ипотеки в целом будет определенно расти, мы еще не преодолели тот пик, который возможен, потенциал довольно большой. Мы видим как большой приток людей, переезжающих в крупные города из регионов, так и наблюдаем положительную динамику по застройке в регионах. Поэтому я думаю, что в обозримой перспективе объемы рынка будут еще расти. Что касается ставок, то сейчас наиболее благоприятное время для «важного шага» в сторону ипотеки.
Ежедневный дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti