8 из 10 российских ТЦ обречены
Здесь и далее фото
Недавняя трагедия в Кемерово вновь привлекла внимание общественности к торговым центрам. Действительно, если раньше девелопмент торговой недвижимости регулярно поставлял информационные поводы для публикаций в центральных изданиях. То в последние пару лет количество упоминаний строек, открытий, инвестиций, сделок и т.п. существенно сократилось. И неспроста.
Не план Маршалла
План Маршалла, использование готовых строительных составов, позволил восстановить разрушенную Германию в рекордные сроки. Расцвет города-государства Сингапура в том числе объясняется ставкой на автоматизацию строительства, внедрением BIM регламентов. Корейцы из Samsung получают подряды на строительство небоскрёбов по всему миру, в том числе и и на Газпром Тауэр в Петербурге.
В силу тех или иных, нам очевидных причин, строительство в России не эффективно. В сравнении с любой экономикой из ТОП20, наша строительная отрасль сильно проигрывает. Достаточно посмотреть на основные показатели: темпы, сроки и стоимость. Это касается не только государственного, но и частного заказа.
По моему мнению, именно низкой эффективностью, а не санкциями, дорогими кредитами или низкой платёжеспособностью населения объясняется кризис, который сегодня развернулся в строительной отрасли. Но не о нём речь, слишком большая тема для одного материала.
Давайте сфокусируемся только на одном из следствий: низком качеством торговой недвижимости.
Рынок торговых центров
Бум строительства торговых центров пришёлся на 2006-2013 годы, когда были введены почти все главные национальные "точки". Розничная торговля росла, люди привыкали тратить деньги, никто знать не знал, думать не думал о стратегиях и ёмкости рынка, все бежали вперёд.
Типичная бизнес-модель успешного большого девелопера из нулевых: пятно на городских торгах, бизнес-план на 10 листах, финансовая модель на двух, 70% даёт банк под залог земли, оставшиеся 30% другой банк или выдёргиваются из выручки предыдущего объекта, брокер за 10% годовой ренты сажает грядки арендаторов.
Дитям мороженое, бабе цветы
В результате вырастали похожие друг на друга, из одного ларца, коробки с повторяющимся арендным суповым набором.
После 2014 модель развалилась. И не потому, что выросли евро и доллар, а по причине несбалансированного спроса, предложения и стоимости строительства.
Как гром средь бела неба, "вдруг", "внезапно" оказалось, что объект неуклюж, некрасив, выбивается из геотерриториального окружения. Нет выездов, парковок, нет изюминки, концепции и причины возвращаться вновь, а на долю гипермаркета приходится 90% всего трафика.
Никогда такого не было и вот
Действительно, как принимались решения о строительстве объектов ценой в несколько десятков миллионов, а то и сотен долларов? Почему в таком отрыве от реальности?
Ведь строились не на государственные, а на деньги бизнеса. И вроде должны содержать коммерческие смыслы. Тратиться, чтобы потом приносить.
Дело в ажиотаже, всеобщем "отупении", пелене, которая была на глазах у участников рынка. Дело в низком качестве принимаемых решений и в низком качестве специалистов, которым было поручено принимать подобные решения.
2016 - 2017 годы
В 2016 и 2017 году темпы прироста коммерческой недвижимости достигли рекордных рыночных минимумов. В 2018 ситуация не улучшится, танцы вокруг нуля. За прирост отвечают большие игроки, вроде Меги и Леруа. Правда, когда они открывают свои магазины, другим часто приходится закрываться. )
Интернет торговля
Еще одной из причин падения империи является развитие интернет торговли, главного потребительского тренда и отхода от демонстративного потребления к рациональной экономике домохозяйства.
После кризиса люди распробовали Алибабу, научились ждать и получать посылки самого широкого потребительского спектра. Что минимум вдвое ослабило их мотивацию к посещению любых ТЦ, ТРЦ, МК, МФЦ, ТК и ТРК.
Условная мотивация
Сегодня человек идёт в торговый комплекс, если исполняется хотя бы одно из двух условий, а лучше оба сразу:
- удобная локация
- и/или полный набор качественных товаров и услуг.
Выживут только любовники
Идёт и тратит придирчиво, не на наотмашь, чутко реагируя на цены в магазинах, ресторанах и даже детских парках.
Выжить в новых условиях смогут далеко не все. И здесь небольшие торговые агломерации, куда вложено не так много, по рыночной эффективности сравниваются с самыми популярными комплексами Москвы, Петербурга или Краснодара, куда инвестировано в сотни и тысячи раз больше.
Средний класс и большие комплексы, несбалансированные по трафику, площади, уже оказались под ударом. Поскольку являются заложниками решений, принятых в прошлом. Не могут понижать ставки, иначе не смогу погасить даже операционные расходы и кредиты.
В 2018-2020 годах Россию может накрыть волна закрытий, банкротств и т.п. моллов. Насколько серьёзно пострадает отрасль, сказать трудно. С учётом плотности застройки и обеспеченности торговыми метрами, аж до 15%. Сейчас вакансия в отдельных проектах достигает 80%, сколько они так простоят?
К примеру, ипотечный кризис в США привёл к ухудшению жизни нескольких десятков миллионов американцев. Люди перестали ходить в магазины, ТЦ закрывались пачками. Некоторые затапливались, сносились, взрывались, - ликвидировать было дешевле, чем оплачивать содержание и держать на балансе.
Потребитель не выиграет
Надеяться на то, что оставшиеся в живых комплексы начнут преображаться в храмы торговли или центры жизненных интересов, предугадывать запросы потребителей и т.п. не стоит. Качественных арендаторов не так много, как и качественных менеджеров.
Вывод: тратьте меньше времени на покупки, больше занимайтесь собой, семьёй и чем-то по-настоящему интересным! )
Disclaimer. Мой опыт в строительстве и девелопменте больше 12 лет, но моя точка зрения может не совпадать с вашей. )