Первая часть - Кредит - это хорошо или это плохо? Стоит ли вприпрыжку погашать долги?
Вторая часть - Охота на плохой кредит: найти и обезвредить
Продолжаю цикл статей про кредиты. Хороший кредит – это такой кредит, который либо не мешает, либо помогает зарабатывать. Водится там же – где и все кредиты. Преимущественно в банках (но не только).
По аналогии с плохими кредитами построим классификацию хороших.
Наш первый гость. На него, а точнее, на неё я намекал в моей предыдущей статье. Это уважаемая Госпожа Ипотека (при условии, что ежемесячные выплаты равны или чуть меньше стоимости аренды жилья в том же районе. Если за жильё надо платить, то уж лучше ипотеку банку погашать. Арендатор в любой момент может выселить из его квартиры, а жильё, купленное в ипотеку, принадлежит покупателю с момента покупки. Разумеется, ипотечная квартира находится в залоге у банка, но это всего лишь право собственности с обременением. Квартира-то уже ваша. При острой необходимости её и продать можно.
Следующий гость. Наш лучший друг. Кредит на расширение какого-либо успешного проекта, либо кредит на снижение доли собственных средств в проекте. Давайте представим, что берём однокомнатную квартиру, делим на 2 студии и сдаём каждую студию чуть дешевле, чем однушку.
Допустим, цена квартиры 3 млн руб, первоначальный взнос 20%., стоимость ремонта 500 тысяч руб. Есть накопления в размере 3,5 млн. руб. В наличии постоянный ежемесячный доход в размере 120 тысяч руб. Аренда однушки в Москве – 40 000 руб., приличной студии – 35 тысяч руб. Обслуживание квартиры – 15.000 руб. (цены условные, приведены для примера)
Какой из двух вариантов выгоднее? Взять одну квартиру полностью за свои деньги или, например, три в ипотеку?
Считаем (для упрощения расчётов налоги не учитываю). Полностью за свои.
Прибыль за год 840 тыс. – 180 тыс. = 660 тыс. Рентабельность – 18,85%
Берём 3 однотипные квартиры в ипотеку. На ремонт нам понадобится 500 тыс * 3 = 1,5 млн. На первоначальные взносы 600 тыс *3 = 1,8 млн. Вложено собственных средств – 3,3 млн.
Теперь считаем доходы. У нас 3 квартиры, в каждой по 2 студии.
Годовой доход – 2 520 000 руб.
Расходы на обслуживание 3 квартир 15 000 *3*12 = 540 000 руб.
Выплаты по ипотеке (ипотечный калькулятор зелёного банка) – 26 000 * 3 *12 = 936 000 руб.
Прибыль 2,52 млн – 0,54 млн. – 0,936 млн. = 1,044 млн руб.
Рентабельность собственного капитала – 31,63% !
Как вам такая занимательная математика? Одни и те же деньги можно использовать по-разному. Если подходить к такому инструменту как кредит грамотно, то он поможет выжать из денег максимум.
А если сделать расчёт на 10 лет с предположением о постоянном реинвестировании, то в какую сумму превратятся исходные 3,5 млн рублей? Вот именно так и становятся богатыми.
Благодарю за внимание, до многих встреч!