Иногда кажется, что Москва полностью обеспечена магазинами, аптеками, парикмахерскими и салонами красоты. Первые этажи всех зданий отданы под ритейл. Однако специалисты говорят, что городу «нужно еще»: обеспеченность торговыми площадями еще не достигла пика. А значит, застройщики и девелоперы будут предлагать все новые и новые площади под ритейл. Найдутся ли среди них идеальные?
Сколько можно?
Статистика говорит о том, что по крайней мере до 2019 года в Москве будут появляться новые торговые площади. А главное, они будут востребованы. Судите сами: по данным компании RRG[i], в центральном кластере столицы обеспеченность торговыми площадями к 2019 году составит примерно 765 кв. м на 1000 человек. Безусловно, это много, но учитывая загруженность центра и огромное количество людей, которые там работают (а значит, и совершают покупки), центр город сможет «переварить» и до 1500 кв. м торговых площадей на 1000 жителей.
Если же говорить о городе в целом, то и здесь есть куда развиваться. «Точкой насыщения» торговыми площадями по Москве принята отметка в 600 кв. м на 1000 человек. А сегодня по ряду кластеров, особенно на востоке, юго-востоке и юго-западе города, обеспеченность ритейлом сейчас ниже 300 кв. м на 1000 человек.
Так что, когда вам говорят, что больше магазинов в столице уже не открыть, вспомните о статистике: она свидетельствует об обратном. Новые торговые и сервисные площади еще будут открываться, и чтобы выиграть в конкурентной гонке, надо предложить «идеальный ритейл». Только сначала понять, что это.
Торговый центр или магазин «у подъезда»?
Какое-то время назад стали говорить, что торговые центры заполонили всю Москву. Действительно, сегодня их построено множество. А что думают специалисты по поводу того, насколько выгодно вкладываться в строительство ТЦ?
Эксперты сходятся во мнении, что строительство большого торгового центра и создание торговой инфраструктуры в районе жилой застройки, особенно если он уже заселен, сравнимо с точки зрения выгодности. Многие предприниматели охотно арендуют отдельные магазины, так как таким образом они оказываются не связаны обязательствами по соответствию стилю ТЦ и избавлены от конкурентного окружения. Так что ритейл в жилом комплексе в формате небольших магазинов считается не менее перспективным, чем большие торговые конгломераты.
Правильные акценты
Власти Москвы призывают возводить жилье одновременно с объектами инфраструктуры. Требование понятное и разумное. И здесь «на коне» оказываются компании, которые строят не просто жилые дома или офисные башни, а многофункциональные комплексы, сочетающие жилые, офисные и торгово-развлекательные объекты. Правда, сегодня акценты в таком строительстве смещаются: если еще несколько лет назад офисная недвижимость была очень востребована (специалисты говорят, что оптимальным считалось соотношение 40% жилых площадей, 40% офисов и 20% торговых помещений), то сегодня приоритет смещается в сторону площадей под ритейл или в сторону жилья. Офисными предложениями рынок уже насыщен.
Причем желательно, чтобы у помещения была продуманная концепция: так он получит дополнительное конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести концепт-лофт LOFTEC – высокотехнологичный лофт, не имеющий аналогов в столице, с соответствующей инфраструктурой. Другой пример концептуального комплекса – «Шуваловский», который играет на своей близости к МГУ. Комплекс с продуманной инфраструктурой и продуманной историей легче предложить потенциальному покупателю.
Важные параметры
Говоря о том, какие помещения под ритейл будут востребованы, специалисты прежде всего обращают внимание на площадь. 50-100 кв. м – оптимальная площадь для небольших магазинов (которых по крайней мере в спальных районах открывается все больше). От 100 до 200 кв. м – это оптимальное помещение для банковского отделения. Помещения от 300 кв. м могут снять для своего магазина крупные торговые сети, предлагающие большой ассортимент продуктов.
Если ваше помещение хочет арендовать владелец аптечной сети – соглашайтесь! Аптеки считаются одними из самых стабильных арендаторов.
Конечно, большим спросом пользуются магазины в первой линии. Более того, проведенные наблюдения показывают, что, если у человека есть выбор из двух одинаковых продуктовых магазинов, но по пути к одному из них надо перейти дорогу, человек выберет второй[ii].
И это лишь один нюанс. На деле их существует множество: интенсивность электроснабжения, наличие или отсутствие витринного остекления, возможность подключить вытяжную систему и т.д. В зависимости от того, какой именно объект ритейла будет располагаться в помещении, арендатор будет предъявлять к зданию свой список требований. И девелопер должен быть готов к дополнительным пожеланиям.
Таким образом, ответить на вопрос, какое помещение будет идеальным для ритейла, вряд ли можно. Все зависит от того, какой объект будет в помещении размещаться, как надолго будет оформлена аренда, будет ли он частью продуманной инфраструктуры или будет встроен в существующую. Но если девелоперы или застройщики планируют создание многофункциональных комплексов, в которых изначально заложены площади под ритейл, то в ближайшие годы они, скорее всего, окажутся в выигрыше.
[i] http://rrg.ru/news/14035
[ii] http://comestate.ru/interview/oksana_moiseeva_samye_vygodnye_investitsii__v_street_retail