Эксперты по недвижимости рассказывают, как правильно купить частный дом
С наступлением тепла жители больших городов стремятся сменить суету мегаполиса на загородное спокойствие и тишину. А кто-то поступает более категорично, делая выбор в пользу круглогодичной жизни в частном доме. На какие юридические и технические особенности следует обратить внимание перед покупкой, чтобы собственный дом стал счастьем, а не обузой?
По мнению риелторов, частный сектор стабильно пользуется значительно меньшим спросом по сравнению с квартирами. Однако сделки купли-продажи домов — не редкость, а даже тенденция: жители Архангельска и области всё чаще делают выбор в пользу собственного дома.
Комфортные шесть соток
«Для многих при покупке дома принципиально важно наличие удобств: водопровода, электричества, отопительной системы — желательно автономной, так как, учитывая нынешнюю стоимость услуг центрального отопления, независимое экономически выгоднее. Покупатели также учитывают расположение участка, интересуются, подтапливает ли его по весне. Естественно, особым спросом пользуются частные дома в городской черте, позволяющие объединить преимущества загородной жизни с транспортной доступностью большого города», — отмечает ведущий специалист агентства недвижимости «Любимый город» Мария Симгаева.
В последнее время потребительский спрос на рынке загородной недвижимости смещён в сторону предложений эконом-класса. Наиболее востребованный вариант — участки площадью от 6 до 12 соток.
Деревенское уединение или городской комфорт
По словам Марии Симгаевой, процесс приобретения частного дома имеет свою специфику по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь необходимо тщательно изучить документы на земельный участок, так как он является неотъемлемой составляющей предмета сделки. Нужно выяснить, на основании чего участок находится в пользовании собственника дома. Предпочтительно, чтобы земля находилась в собственности и право на неё было зарегистрировано. Очень важный фактор — категория земель. Наибольшим спросом пользуются земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Стоимость такого участка будет значительно дороже по сравнению с землёй, относящейся к иным категориям.
Специалист по работе с загородной недвижимостью АН «Квадратные метры» Марина Полутова рекомендует: прежде чем принять решение о покупке, стоит учесть некоторые факторы и ответить себе на ряд вопросов.
- Как много времени вы собираетесь проводить в доме — жить там круглый год или же приезжать на выходные и в дачный сезон?
- Устраивает ли вас конструктивное состояние здания? Собираетесь ли вы в ближайшее время перестраивать, достраивать, перепланировать дом? Если да, то желательно сформировать чёткие критерии и параметры (а лучше всего — черновой проект) такой перестройки.
- Что важнее для вас и ваших домочадцев: городской комфорт или автономность жилища?
- Насколько необходимо наличие в доме современных средств связи? Если вы, к примеру, работаете удалённо или просто не мыслите свою жизнь без всемирной сети, уточните, возможен ли в данном месте бесперебойный доступ в интернет. В Архангельской области немало мест, где и сотовая связь работает не всегда.
- Обратите внимание на местоположение участка. Наличие леса, водоёма, соседей, оживлённой дороги, доступность магазинов, больниц, почтового отделения, школ, детсадов и других социальных учреждений, остановок общественного транспорта, автосервисов, заведений общепита и тому подобное — всё это необходимо тщательным образом проверить заранее.
Избежать «пограничных» конфликтов и подружиться с соседями
Юридические особенности покупки дома заключаются прежде всего в том, что предметом сделки является не только само жилище, но и прилагающийся к нему земельный участок. Наиболее важно соответствие документарной площади участка фактическому размеру надела. Убедитесь, что вам не пытаются продать землю, полученную путём самозахвата. Такое бывает часто, когда владелец не эксплуатирует участок: соседи воспринимают заросший сорняками кусок земли как «ничейный» и со временем берут в оборот. Даже если лет десять выращивать на самозахваченном участке картошку и считать эту территорию своей, у такой земли в любой момент может обнаружиться полноправный хозяин. В отсутствии межевых споров с соседями лучше убедиться до покупки.
«Государственный акт на землю должен соответствовать тому участку, который вам демонстрируют. Вычислите площадь земли, правильность её регистрации по данному адресу. Для полноты картины не помешает познакомиться и пообщаться с будущими соседями, заглянуть в поселковый совет. По невнимательности вместе с жильём и участком можете стать «счастливым» обладателем обременений — к примеру, имущество может оказаться в залоге. Чтобы удостовериться в отсутствии неприятностей, закажите выписку из ЕГРП», — советует Марина Полутова.
Техническое состояние не менее важно, чем безупречность документов. Главные критерии — место и участок, дизайн и планировка здания. При покупке дома с печным отоплением важно проверить заранее исправность печей и дымоходов, убедиться в их нормальном функционировании. Узнайте, кто монтировал печь или котельную: хозяева своими силами или профессиональный печник. Уделите внимание электропроводке. Помните: неисправности печного оборудования и электропроводки — самые распространённые причины пожаров в частных домах, так что экономить на этом не стоит. Следует обратить внимание на фундамент. Какой он: ленточный, деревянные, железобетонные или винтовые сваи? Что с кровлей, не будет ли протечек во время дождя? Если говорить о материале здания, то тут всё зависит от предпочтений. Например, деревянный дом хорошо «дышит», в нём комфортно и экологично жить. Кирпич, безусловно, намного надёжнее. Хотя, например, лиственница является тоже очень надёжным материалом, поэтому при выборе деревянного дома нужно также обратить внимание на породу дерева.
Весна — время для покупки
Прицениваться к покупке лучше по весне. Тающий снег и повышенный уровень паводковых и грунтовых вод сразу дадут знать даже неопытному горожанину, подтоплен ли подвал и выполнена ли гидроизоляция фундамента.
Не ограничивайтесь поверхностным осмотром — проинспектируйте чердак и кровлю, систему водоотвода. От правильности монтажа канала для стока воды зависит целостность элементов фасада, состояние цоколя, срок службы фундамента.
При осмотре интерьера дома попросите запустить все системы жизнеобеспечения: электричество, отопление, водопровод. Проверьте термоизоляцию системы подачи воды — неутеплённые трубы зимой могут промёрзнуть и лопнуть. Для такой проверки вовсе не обязательно обладать специальными знаниями сантехника или электрика. Самое элементарное, что можно сделать, — это запустить котельную и через некоторое время потрогать батареи во всех помещениях, чтобы понять, всюду ли поступает горячая вода. Обязательно протестируйте работоспособность канализации: слейте большой объём воды и посмотрите, быстро ли она уходит. В деревянном доме не поленитесь измерить степень просушки стен при помощи влагомера.
Собираем документы
Оформление сделки купли-продажи дома не слишком сильно отличается от покупки квартиры, главное — указать в договоре переход права и на дом, и на землю.
«Необходимы документы, подтверждающие наличие права собственности на дом, плюс аналогичный документ на право пользования земельным участком (если он не в собственности). Также потребуется документ-основание, поясняющий, на основании чего данное имущество принадлежит собственнику: старый договор купли-продажи/свидетельство о наследстве/распоряжение органов муниципалитета на передачу дома в собственность/декларация на уже возведённый дом/разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию дома. Конечно же, домовая книга. Нужно также собрать документацию технического характера, подтверждающую технические характеристики дома», — поясняет Мария Симгаева.
Перечень основных документов:
- свидетельство государственной регистрации права собственности на землю и строение;
- разрешение на строительство;
- акт о введении в эксплуатацию;
- техпаспорт;
- согласие супруги (супруга) на продажу дома;
- справка о количестве людей, прописанных в доме (выписка из домовой книги).
В зависимости от типа жилья и участка, истории дома, путей возникновения частной собственности на объект и иных факторов могут потребоваться дополнительные документы.