Что мы точно знаем об ипотеке? Это надолго) Но кроме шуток: обязаны ли вы жить в одной и той же квартире долгие годы? Конечно нет! Даже если квартира в ипотеке. Есть большой список причин сменить жильё, но я упомяну некоторые: квартира стала мала, поменялось место работы, район вам разонравился. В народе принято терпеть такие проблемы, клянуть судьбу и ничего не делать. Ещё в народе бытует мнение, что ипотечную квартиру не продать. На самом деле продать её можно. Просто это слегка сложнее. Предварительно нужно всё точно просчитать и наверняка решить, необходимо ли вам продавать жильё. Если вы уже всё решили - вот вам инструкция.
Шаг №0. Предварительный расчёт.
Если сумма долга уже не велика и соизмерима с потребительским кредитом, который вам дадут или с вашими возможностями занять деньги на короткий срок, то лучше обдумать эти варианты. В чём их плюсы: чтобы покупатель согласился на покупку ипотечной квартиры может понадобиться сделать скидку, которая превысит траты на потребительский кредит. Чтобы рассчитать переплату введите в онлайн калькулятор кредитов параметры предполагаемого потребительского кредита и посмотрите на проценты, которые будут составлять большую часть первых ежемесячных платежей. Эти проценты и будут переплатой, которую невозможно будет вернуть. Остальные деньги вы вернёте при продаже квартиры и досрочном погашение потребительского кредита. Страховку по кредитам получится вернуть. Ссылка на инструкцию, как это сделать, в конце статьи.
Если варианты брать потребительский кредит или занимать деньги вам не подходит, то переходит к следующему шагу.
Шаг №1. Получить разрешение у банка.
Право продать ипотечную квартиру обеспечивает статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Продажа возможна с согласия банка, в ином случае права собственности нового владельца не зарегистрируют в Росреестре. Так что ничего не поделать - идём в банк, узнаем порядок и пишем заявление/собираем бумаги.
Если дом ещё строится: разрешение нужно будет получить у застройщика, обычно это платная услуга.
Шаг №2. Находим покупателя.
Покупка ипотечной квартиры пугает людей. "А к нам потом не придут из банка и не отберут квартиру?" Тут уж ничего не поделаешь, вам придётся запастись терпением, и может быть сделать скидку. Всё что могу посоветовать: не скрывайте что квартира ипотечная, но не указывайте это в объявление, а говорите только уже заинтересованным покупателям при встрече. При личном контакте вам будет проще объяснить тонкости проведения сделки, можно будет показать документы с разрешением от банка или застройщика. А вот риэлторам можно говорить об ипотеке сразу. Любой толковый специалист понимает все обстоятельства и сам объяснит покупателю, что к чему.
Шаг №3. Оформляем документы и порядок сделки.
Если покупатель вносит деньги наличными: деньги делятся на две части. Первая равна остатку по ипотеке и закрывает её. Вторую нужно поместить в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После подаются документы на снятие ограничений и регистрацию в Росреестр. Когда документы вернутся покупатель станет владельцем недвижимости, а вам будет открыта ячейка в деньгами.
Если покупатель сам оформляет ипотеку: это нужно обговаривать заранее, так как если у вас один банк - всё более менее хорошо и сложностей немного, а вот если у вас разные банки, то без юриста сделку оформить очень сложно. Всё облегчится, если наличных денег покупателя больше, чем задолженность по ипотеке у вас. Тогда всё сведется к одной разнице: вместо банковской ячейки вы получите деньги от банка покупателя. В каком виде вы их получите - на счёт или наличными в ячейке - это уже особенности вашего договора.
Если продаётся квартира в строящемся доме: всё тоже самое, но вместо договора купли продажи будет договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Заключать такие соглашения можно только до получения ключей, и сдачи-приёмки квартиры. После придётся ждать получения прав собственности, чтобы провести сделку по договору купли-продажи.
Заключение.
В случае, если вы решились на продажу ипотечной квартиры я буду рекомендовать вам тоже, что и во всех предыдущих статьях: не будьте импульсивными и хорошенько всё рассчитайте. Ещё важно будет здраво представлять сроки проведения продажи и сроки сделки. Эту информацию можно почерпнуть на специфических форумах. Там же стоит поискать похожие ситуации. В случае чего обращайтесь за консультацией к профильному юристу. В сложных и рискованных обстоятельствах затраты на юриста всегда оправданы.
Обещанная ссылка про возврат страховки и другие интересные статьи по теме:
Инструкция: возвращаем страховку кредита.