При заключении ипотечного договора у заемщиков, как правило, есть два варианта: страхование рисков или повышение процентной ставки по кредитам. Рассмотрим, как все это «работает» при оформлении ипотеки.
Что все-таки значит «застраховать ипотеку»
Страховка по ипотеке защищает заемщика от непредвиденных ситуаций. В соответствии с законом, обязательным является страхование залога — приобретаемой недвижимости. Страховыми случаями считаются:
- финансовые риски;
- стихийные бедствия;
- пожар, взрыв, затопление и другие катастрофы;
- вмешательство третьих лиц.
Другими словами, это любые происшествия, которые ведут к утрате недвижимости или снижению ее стоимости. Страховка при этом осуществляется в пользу банка — именно он как залогодержатель получит возмещение при наступлении страхового случая.
Страховка, как правило, распространяется на сумму кредита плюс проценты по нему. Можно застраховать и всю стоимость недвижимости с учетом первоначального взноса.
Если произойдет непредвиденное — пожар, затопление или стихийное бедствие, — и собственность будет повреждена, банк получит компенсацию от страховой компании. Таким образом, ипотека будет погашена. Если владелец недвижимости застраховал еще и первоначальный взнос, он также получит компенсацию. Страхование залога позволяет не платить банку за утраченную собственность.
В экстренной ситуации важно свериться с договором страхования и убедиться, что речь идет о страховом случае. Выплате предшествует расследование обстоятельств происшествия — страховая компания должна убедиться, что они соответствуют условиям договора.
Например, если заемщик сам поджег свое жилье, на возмещение расходов рассчитывать не стоит.
При длительном кредитовании есть и другие риски помимо ущерба квартире или дому:
- жизнь и здоровье заемщика;
- возможная потеря прав на недвижимость.
На эти риски распространяются две группы необязательных страховок — страхование жизни и здоровья и титульное страхование.
Что касается жизни и здоровья, речь идет о выплатах в случае смерти заемщика или потери им трудоспособности. Важно, что в договоре прописываются обязательные условия компенсации.
Как правило, страховым случаем считаются несчастные случаи или болезни. Если в несчастном случае виноват заемщик, страховая может не покрыть расходы по кредиту.
Стоимость страхования жизни и здоровья напрямую зависит от возраста и состояния здоровья заемщика. Чем старше заемщик и чем больше болезней у него наблюдается, тем выше цена полиса.
При наступлении страхового случая важно в установленный договором срок обратиться в страховую. После рассмотрения заявки и ее одобрения банк получает компенсацию. Застраховать можно жизнь и здоровье не только основного заемщика, но и созаемщика.
Практика знает примеры погашения ипотеки страховой. Например, в Сыктывкаре заемщик погиб в ДТП, и его страховая компания выплатила более 2 млн рублей по ипотечному кредиту. В другом случае у жителя Новосибирска диагностировали заболевание, которое требует дорогостоящего лечения. Это не позволяло заемщику обслуживать кредит. Страховая также покрыла обязательства клиента перед банком.
Титульное страхование — это страхование риска потерь, которые может понести покупатель из-за того, что продавец по тем или иным причинам утратил право собственности на объект недвижимости. Классический пример — заемщики покупают квартиру на вторичном рынке и не подозревают, что родственники бывших собственников недвижимости на нее претендуют. Родственники оспаривают в суде сделку купли-продажи и добиваются права собственности.
Титульное страхование покрывает риски такого рода перед банком (в случае, если этот риск прописан в договоре страхования), и заемщику не приходится выплачивать кредит за не принадлежащую ему квартиру. Важно: при рассмотрении заявки страховая компания может отказать, если приобретаемый объект недвижимости покажется ей подозрительным.
Рынок ипотечного страхования сейчас
Сегодня банки, как правило, не отказывают в выдаче кредита без приобретения дополнительных страховых пакетов. Однако, процентная ставка для заемщика в таком случае может существенно вырасти — на 1-7 процентных пунктов.
По данным СПАО «Ингосстрах», 50-60% сборов на рынке ипотечного страхования сейчас приходится на страхование жизни. 35-40% — на страхование имущества. Оставшаяся часть — титульное страхование. Последняя опция не пользуется большим спросом отчасти из-за того, что она не имеет смысла при покупке жилья на первичном рынке. А в этом сегменте сейчас наблюдается рост спроса.
Страховые компании предлагают различные пакеты для заемщиков — от базовых до комплексных, в которые входят все три вида страхования. Это выгоднее, чем заключать договоры отдельно. Стоимость пакетов варьируется в зависимости от нескольких факторов:
- количество видов страхования;
- требования банка-кредитора и объем собственных средств заемщика (страхуется только стоимость кредита);
- вид объекта залога;
- возраст и пол заемщика;
- состояние здоровья заемщика.
Стоимость комплексного пакета — это 0,5-1,5% от стоимости кредита.
На что еще важно обратить внимание
Комментирует страховой эксперт Insurance Team Михаил Михеев:
Ипотечные сделки для страховых компаний в настоящее время очень выгодны. И на это есть причины:
1. Страхование жизни и здоровья
В большинстве случаев при ипотечных сделках с общей стоимостью кредита до 11-12 млн. руб. не требуется процедура медицинского осмотра — заявление заполняется «со слов» клиента. В нем могут быть указаны, к примеру, его показания давления, соотношение роста к весу, вредные привычки, увлечения спортом, пристрастие к алкоголю и т.д.
Все эти факторы напрямую связаны с итоговым тарифом — крепкое здоровье позволяет клиенту рассчитывать на привлекательную цену полиса (ок. 6000 – 8500 руб. при кредите в 5 млн).
Клиенты в такой ситуации обычно рассказывают о своем здоровье с оптимизмом: кто-то хочет занизить стоимость страховки, кому-то просто неловко говорить о вредных привычках, а кто-то может и не знать о том, что чем-то болен.
А теперь к важному: в случае предоставления ложных сведений договор страхования утрачивает силу, либо применяются штрафные санкции к сделке. Поэтому нужно крайне внимательно читать правила страхования и ни в коем случае не утаивать важной информации о своем здоровье.
2. Страхование конструктивных элементов
СК могут застраховать самые разные риски, например риск того, что несущие конструкции (бетонные стены, пол, потолок) будут повреждены в результате падения на них летательного аппарата. Тариф на этот риск может быть мизерным — например 0,1% от остаточной стоимости кредита. Однако низкий тариф — не повод «расслабляться».
Предположим, стоимость кредита 5 млн. руб., полная стоимость объекта – 10 млн. руб., тариф минимальный — 0,1%, т.е. годовая стоимость страхования по этому риску — 5000 руб. Очевидно, что имеет место пропорция в сделке. Следовательно, и выплата страхового возмещения будет не полной, а уменьшенной в той же самой пропорции. Выходит, даже минимальная стоимость договора страхования по «конструктиву» превращается в бесполезный (для страхователя) сбор денежных средств.
Подводим итоги
Заемщик имеет право выбирать страховую компанию самостоятельно и менять ее при необходимости каждый год (в зависимости от срока страхования). При этом при наступлении страхового случая (как и с другими видами страхования) следует немедленно уведомить страховщика и подтвердить факт возникновения страхового события документально.
Я рекомендую подходить к сделке комплексно:
Заключать договор комплексного страхования жилого помещения. При этом важно обращать внимание на ситуации с пропорциональными выплатами страхового возмещения (как в примере выше про несущие конструкции). В комплексном договоре можно предусмотреть страхование внутренней отделки/ремонта; страхование гражданской ответственности, имущества (при необходимости). Тариф не будет высоким, зато клиент будет спокоен и обеспечит себя гарантом непредвиденных расходов при страховом случае.
Быть предельно честным при заключении сделки. Если есть хронические заболевания, обязательно об этом сообщать. Там, где нужно, пройти медицинское обследование. И тем самым не давать страховой компании повода усомниться в достоверности предоставленной информации. Это крайне важно, чтобы договор страхования не превратился в «пустую» бумажку.
Тщательно подходить к выбору кредитной организации. Как ни странно, ряд банков может сильно ограничивать выбор аккредитованных страховых компаний. В результате чего стоимость договора страхования со второго года подскакивает в два, а то и более раза.
— страховой эксперт Insurance Team Михаил Михеев
На сегодня все! Надеемся, что наши материалы помогут вам сохранить ваше имущество и избежать трат времени на оформление документов.
О чем еще мы пишем в блоге страхового эксперта Insurance Team: