Особенности продажи жилья, купленного с участием материнского капитала
Материнский капитал — отличное подспорье для многодетных семей при покупке собственного жилья. Но как быть, если квартира, купленная благодаря рождению малыша, по какой-то причине требует замены? Специалисты банковской и риелторской сферы рассказывают об основных нюансах продажи «детских» квартир.
Закон разрешает
Прямого запрета на операции с недвижимым имуществом, приобретённым с помощью государства, будь то продажа, обмен или сдача в аренду, не установлено. Однако продажа такой недвижимости имеет ряд ограничений, направленных в первую очередь на защиту интересов детей владельца сертификата.
Жильё, приобретённое с участием средств материнского, или семейного, капитала, должно быть поделено между всеми членами семьи, включая детей и супруга мамы-получательницы сертификата МСК. И дальнейшая продажа такой недвижимости возможна только с разрешения органов опеки.
Продажа недвижимости, купленной с привлечением «детских» средств без выделения долей каждому члену семьи, является нарушением закона и влечёт неблагоприятные последствия для всех участников такой сделки.
«Прежде всего потенциальным продавцам нужно обращаться не к риелтору и не в банк, а в государственный орган опеки по месту жительства. Родителям или опекунам ребёнка необходимо заручиться разрешением о возможности сделки по купле-продаже. Такая сделка подлежит обязательному нотариальному оформлению», — поясняет директор «АГР-Недвижимость» Наталья Кочурова.
После того, как разрешение получено, возможны как одновременная продажа старой и покупка новой квартиры, так и продажа квартиры и перевод денег на счёт несовершеннолетнего.
По словам Натальи Кочуровой, сделки по продаже жилья с участием маткапа — не такая уж и редкость, и в последнее время они всё чаще встречаются в риелторской практике.
Если квартира в ипотеке
В таком случае с новосельем придётся подождать. Вначале необходимо погасить долг, снять обременение с квартиры, выделить доли детям и другим членам семьи через нотариуса, зарегистрировать переход права на доли, получить соответствующий приказ опеки и лишь потом приступать к продаже.
Возможно ли рефинансирование ипотеки, если жильё приобретено с использованием сертификата МСК?
«Допустим, при получении ипотечного кредита в другом банке клиенты давали нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи и использовали средства маткапитала. В этом случае для получения жилищного кредита на рефинансирование в Сбербанке клиентам необходимо будет предоставить заключение из органов опеки о том, что после закрытия кредита детям будут выделены доли в новом жилье. Ходатайство для получения такого заключения клиенты получают в нашем банке после одобрения заявки на рефинансирование», — поясняет Ксения Ермолина, руководитель центра ипотечного кредитования Архангельского отделения Сбербанка.
По словам Ксении Ермолиной, ограничение на рефинансирование ипотеки из-за использования в её погашении средств маткапитала не устанавливается. Банки руководствуются лишь размером процентной ставки по кредиту, сроком и остатком задолженности.
Анна Юркина, руководитель отдела продаж риелторской компании «Регион-С», делится вариантами проведения сделки по продаже квартиры с материнским капиталом до погашения ипотечного кредита.
Если ипотека частично погашена средствами материнского капитала, но не выплачена до конца, можно рассмотреть два варианта. Первый: если жильё оформлено только на мать, сначала необходимо полностью погасить кредит и снять залог, поскольку пока жильё находится в залоге, выделение долей всем членам семьи невозможно. Соответственно, продажа если и будет совершена, то только с нарушением закона. Второй: если жильё изначально было оформлено на всех членов семьи, то продажа возможна, но при наличии разрешения на данную сделку органов опеки.
Какие документы потребуются
Документы, удостоверяющие личность всех продавцов (паспорта, свидетельства о рождении), правоустанавливающий договор, выписка права собственности, приказ опеки, поквартирная карточка, техническая документация. Нужно быть готовым предоставить иные дополнительные справки и документы по просьбе нотариуса.