Как правильно рассчитать сумму НДФЛ в случае продажи имущества в 2018 году? Рассмотрим на примере порядок такого расчета. Но, прежде чем рассматривать пример, давайте вспомним новые правила расчета налога.
В случае, если доходы от продажи квартиры будут меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы принимаются равными кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Пример расчета налога
Муж владеет квартирой (кадастровая стоимость которой определена и составляет 4 300 000 рублей) с января 2016 года на основании договора купли-продажи. Покупка жилья была произведена за 1 млн руб. Собственник квартиры не является налоговым резидентом, поэтому при продаже имущества он будет платить НДФЛ по ставке 30%.
Сумму налога при продаже квартиры можно сократить и я хочу представить два варианта:
1) Чтобы сократить сумму НДФЛ, а квартиру собственник желает продать в 2018 году, можно оформить собственность на супругу. Жена является налоговым резидентом, поэтому она вправе использовать и имущественный вычет при продаже, и ставка налога будет у нее 13%.
Изменить собственника можно путем дарения имущества. При этом никто из супругов платить налог не будет.
После того как супруга станет собственником жилья, то можно переходить к процедуре продажи квартиры. Так как срок владения жильем будет менее 5 лет, порядок расчета попадает уже под новые условия, можно в договоре продажи оформить стоимость сделки на 3 010 000 рублей. Это и есть 70% от кадастровой стоимости.
4 300 000 х 0,7 = 3 010 000 рубля.
Супруга сможет воспользоваться правом на вычет при продаже в размере 1 млн руб. И налоговая база составит 2 010 000 рублей. Сумма налога будет равна = 13% от 2 010 000 рублей = 261 300 рублей.
2) Не будем делать договор дарения. Налог от дохода после продажи будет платить супруга. Но сразу возникает вопрос, а вправе ли супруга продать квартиру, если по документам собственником является ее муж?
Давайте обратимся к Семейному кодексу. Статья 34 СК РФ говорит нам, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Кроме того, о совместном характере имущества супругов говорит нам и статья 256 Гражданского кодекса РФ.
Итак, мы имеем дело с фактом продажи квартиры, которая находится в совместной собственности, потому что куплена была в браке (брачного договора нет). А кто будет платить НДФЛ с продажи этого имущества?
Даже Минфин РФ говорит нам о том, что граждане вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей совместной собственности. Если порядок распределения доходов определен супругами в брачном договоре, то доходы от продажи квартиры учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором.
Поэтому, супруги вправе письменно заявить о порядке распределения между собой полученного дохода от продажи. Если 100% доход будет распределяться на жену, тогда именно супруга и будет платить налог (по ставке 13%).
Приглашаю почитать мои статьи на тему получения имущественного вычета