Техническое обслуживание помещений — комплекс планово-предупредительных мероприятий, цель которых поддержание объекта в надлежащем состоянии. В зависимости от специфики эксплуатации помещения, работы могут проводиться с различной частотностью. Перечень и виды работ могут отличаться. Мероприятия по ТО помещений согласно характеру работ делятся на 3 вида:
- планово-предупредительное обслуживание;
- аварийное обслуживание;
- текущий ремонт.
Технического обслуживания помещений направлено в основном на наладку и проверку работы инженерных систем:
- системы автоматизации;
- вентиляционные системы;
- канализация;
- холодильное оборудование;
- системы кондиционирования;
- отопительные системы;
- тепловые пункты;
- электро- и водоснабжение;
- лифтовое хозяйство;
- системы пожарной безопасности.
Благодаря техническому обслуживанию производится регулярный мониторинг объекта. Таким образом, выявляются факты износа и поломки оборудования. Любые обнаруженные неполадки оперативно устраняются в штатном режиме, что позволяет сократить до минимума возникновение аварий на объекте. Такой контроль помогает создать график текущего ремонта, ориентируясь на «потребности» данного конкретного здания. Техническое обслуживание помогает собственникам обезопасить свое здание от аварийных ситуаций.
Существует несколько подходов к проведению ТО. Этим могут заниматься: сотрудники фирмы собственника или аутсорсинговые компании. Многие вспомогательные процессы, которые не относятся к деятельности компании, экономически выгодно организовывать с помощью фирм-партнеров. Деятельность таких компаний помогает работать в режиме многозадачности с привлечением специалистов из разных областей. Главными преимуществами абонентского договора со сторонней организацией является оперативность, качество и экономия средств. Заказчик экономит на организационных расходах. При длительном сотрудничестве подрядчик охотно идет на уменьшение стоимости услуг. Больше о способах экономии в эксплуатации объектов мы писали здесь.
Для каждого здания определяют свой регламент и периодичность работ в зависимости от типа и класса объекта (офис, торговый центр, склад и т.д.), объема и сложности смонтированных инженерных систем.
Главными задачами эксплуатации здания являются:
- обеспечить надлежащее состояние конструкций здания;
- соблюдать санитарно-гигиенические условия;
- проводить регулярно ремонт;
- поддерживать комфортный температурный режим и влажность;
- использовать инженерное оборудование надлежащим образом;
- повышать благоустройство здания.
Мониторинг технического состояния объекта
Необходимо проводить работы, которые компенсируют общий износ, чтобы избежать преждевременного разрушения конструкции здания. Для выявления подобных проблем необходимо проводить осмотры. Они делятся на два вида: общие и частичные. Для наблюдения за состоянием здания в целом служат общие осмотры. Контроль за локальными конструкциями осуществляется по средствам частичных осмотров.
Внеплановые осмотры проводятся после форс-мажорных обстоятельств, которые могли повлечь за собой урон. Общие осмотры проводят два раза в год: весной и осенью.
