Сейчас профессиональное сообщество обсуждает проект приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации «Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме». Эти правила должны прийти на замену постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об установлении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
И вот в этих документах, старом и новом, схлестнулись два термина. Юридический и технический, которые в отдельных моментах вступают в открытое противоречие.
Обратим внимание на заголовки документов.
Новый - «Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме».
Старый – «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Т.е. в новых Правилах предлагается технически эксплуатировать юридический термин, а в старых технически эксплуатировать жилищный фонд, т.е. жилые здания, технический термин, что логично и правильно.
Четыре простых примера.
1. К многоквартирному дому (далее МКД) пристроено помещение магазина. По проекту, претензий нет. Кровля, стены, окна, двери, инженерные сети обслуживают только это одно помещение, а не два. Т.е. данное помещение к общему имуществу МКД не имеет никакого отношения. И согласно новых Правил для этого помещения нет ни каких правил. И та же Жилинспекция ни каких претензий по содержанию предъявить не сможет.
2. Подготовка к зиме подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, центральные и индивидуальные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции). Расширительный бак с датчиками стоит в МКД, относится к общему имуществу МКД. Линии связи от идут в центральный тепловой пункт к насосам, которые через систему автоматики обеспечивают бесперебойную подачу тепла в квартиры. А это уже не общее имущество МКД. Это имущество теплоснабжающей компании.
3. Подготовка к зиме, проведение гидравлических испытаний. Обычная пятиэтажка. Как проводятся гидравлические испытания в ней? Насосами, которые находятся в центральном тепловом пункте, который находится в десятках метрах от дома, создается избыточное давление в системе отопления МКД. Т.е. тепловики запускают насосы и проверяют систему отопления в МКД. А по новым правилам что делать? Покупать свой насос для проведения гидравлических испытаний раз в год?
4. Пример уже из новых Правил. VI раздел. Содержание систем электросвязи. Пункт 52. Бремя по содержанию сооружений и/или сетей систем электросвязи в многоквартирных домах несут соответствующие организации, оказывающие услуги электросвязи. Т.е это уже не общее имущество МКД.
И таких примеров можно привести тысячи, т.к. все так индивидуально, так все взаимосвязано, общедомовые сети, квартальные сети, придомовая территория, прилегающая территория. Клубок. В одном доме так, в другом по другому.
Но предъявить претензии к Минстрою, тут не справедливо, т.к. это требования Жилищного кодекса РФ.
В соответствии статьей 12 Жилищного кодекса Российской Федерации «К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1.1) установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ)»
Т.е. поправка была введена в апреле этого года. Как-то прошла по-тихому, на порядок слов в одном предложении никто не обратил внимания. Вроде бы какая разница – эксплуатация МКД или эксплуатация общего имущества МКД. А разница колоссальная.
Но этот пример в очередной раз показывает, что кулуарное принятие решений, без привлечения профессионального сообщества ни к чему хорошему не приведет.
По идеи и здравому смыслу Правила должны называться так – «Правила и нормы технической эксплуатации многоквартирного дома и прилегающей (придомовой) территории».
Если будет такая формулировка, то многие претензии к новым правилам можно будет снять.
Если формулировка останется в таком виде, то тут широчайшие возможности для юристов ресурсоснабжающих организаций и региональных операторов по вывозу мусора, переложить свои затраты на управляющие организации, ТСЖ и ЖСК. Не легко им, конечно, будет, но при желании можно.