Каждый второй заемщик , оформляя ипотечный кредит, изначально настраивается на его досрочное погашение в будущем. И, как благоприятное следствие, однажды сталкивался с дилеммой: уменьшать срок или ежемесячный платеж по кредиту при частично досрочном погашении?
Предлагаю рассмотреть преимущества обоих вариантов, после чего на простых цифрах поясню, какую схему погашения, как правило, банки стараются вам навязать и почему.
I Уменьшение ежемесячного платежа
1. Главное преимущество данного варианта - сокращение ежемесячной долговой нагрузки. То есть при досрочном взносе высвобождаются личные средства заемщика, которые могут быть направлены на иные цели (отдых/покупки/подарки и т.д.). Психологически это самая приятная и на первый взгляд выгодная схема погашения.
2. Сокращая ежемесячный платеж, мы повышаем уровень финансовой устойчивости личного бюджета. В эпоху быстротечных макроэкономических перемен спрогнозировать свое финансовое благополучие и гарантировать стабильную работу с неснижающимся уровнем дохода в будущем довольно сложно. Поэтому в целях минимизации риска снижения личного дохода, при частично досрочном погашении кредита заемщик выбирает сокращение размера платежа по графику.
3. Ну, и, наконец, не самое очевидное преимущество связано с обесцениванием денег во времени за счет инфляции. Мы знаем, что деньги, особенно в России, со временем обесцениваются. Например, то, что сегодня мы можем купить за 100 руб., через 5 лет купим только за 150 руб. Таким образом, заемщики стремятся в моменте сократить текущий платеж, сохранив при этом оставшийся срок кредитования.
II Уменьшение срока кредитования
1. Если вы абсолютно уверены в сохранении своего уровня дохода на ближайшие несколько лет, сокращение срока кредитования позволит вам гораздо быстрее выкупить вашу недвижимость и снять с нее обременение банка-кредитора (например, для дальнейшей продажи).
2. В случае сокращения срока кредитования, вы несете мЕньший объем расходов на ежегодную страховку (которая, как правило, включена в стоимость кредита, т.к. снижает процентную ставку по ипотеке).
3. И главное, хоть и не самое очевидное преимущество данной схемы досрочного погашения - это мЕньший объем общей переплаты по ипотеке в течение всего периода кредитования. Предлагаю убедиться в этом на простом примере.
Условия ипотечного кредита:
Сумма кредита - 4 млн.руб.
Срок - 15 лет
Процентная ставка - 9% годовых.
Ежемесячный платеж - 40 571 руб.
Вид платежа - аннуитетный (одинаковый по сумме в течение всего срока кредитования)
!! Внесен частично досрочный платеж - 200 тыс.руб. на 9 месяце кредитования.
Вопрос: при досрочном погашении кредита выгоднее уменьшить платеж или срок?
Ответ:
- при уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на переплате в течение всего срока кредита составит 155 тыс.руб.
- при уменьшении срока кредитования общая экономия на переплате в течение всего срока кредитования составит целых 476 тыс.руб.
Для подтверждения расчетов советую пользоваться калькулятором: https://www.ipotek.ru/kreditny_kalkulatory.php
Теперь вы понимаете, почему банки при досрочном погашении часто настаивают именно на сокращении ежемесячного платежа, а не срока кредита.
По секрету скажу больше: на внутрибанковских тренингах сотрудников специально обучают стандартным скриптам-аргументам в пользу 1-ого варианта погашения при коммуникациях с заемщиками. Не ведитесь и настаивайте на своем.
И еще. Коллеги, выплачивая ипотеку, не забывайте про налоговые вычеты, которые являются отличным инструментом реализации частично досрочного погашения кредита (по описанным выше схемам). Про них я расскажу в следующих статьях.
Подписывайтесь на мой канал в Telegram, там много полезной внутрибанковской информации.