N1.RU разбирается, обязан ли застройщик облагораживать территорию ЖК
Игровые площадки, на которых резвятся дети, спортивные снаряды, беседки, прогулочные дорожки, зоны для выгула животных, а недалеко блестят новая школа и детский сад. И главное — у каждой машины есть место на парковке. Картина идеальной жизни, правда? Изучаем, должен ли застройщик на самом деле оборудовать парковки и социальные объекты в своих ЖК.
Собственники квартир всё ещё продолжают верить в некоторые мифы. Один из самых распространённых: у жильца обязательно есть своё машиноместо на парковке возле дома, и даже не одно, если площадь квартиры больше. Но на самом деле, стандартных требований к благоустройству территории вокруг дома — нет. Правила зависят от особенностей территории и того объекта, который на ней расположен.
Придомовая территория
«Вопрос здесь в том, хочет ли застройщик найти покупателей на свой жилой комплекс? В настоящее время именно клиент голосует своими деньгами, делая, всё чаще, выбор в пользу жилого пространства, а не квадратных метров, а жилое пространство характеризуется наличием полноценной инфраструктуры, в которую входят, помимо социальных объектов, и парковка, и детская площадка, и озеленение. А уж те, кто берут ипотеку, да ещё и на длительный срок, особенно тщательно выбирают жилой комплекс, который содержит в себе все указанные выше элементы благоустройства. Ведь в ежемесячном платеже разница с эконом-вариантами будет незаметна. Даже имеющиеся в Екатеринбурге эконом-варианты новостроек имеют хотя бы детскую площадку», — говорит директор по развитию риелторской компании УРАЛ-ЭСТЭЙТ Степан Пантелеев.
Именно объекты благоустройства, их качество и разнообразие позволяют создавать застройщику добавленную стоимость, влиять на размер прибыли с каждого жилого комплекса.
«Это уже не голая норма прибыли рядового СМУ по смете строительства объекта типовой «свечки», как это было ещё относительно недавно. Конкретные нормативы прописаны в СНиП, в которых содержатся требования к жилой застройке. А ведь есть ещё апартаменты, то есть нежилая недвижимость, нормативы к которой другие. Хотя даже при их возведении застройщики стараются приблизиться к стандартам благоустройства жилого комплекса, хоть и не обязаны это делать. Они прекрасно понимают, в чём ценность жилья для современного покупателя: как минимум это парковка и детская площадка», — отмечает Степан Пантелеев.
По словам специалистов рынка недвижимости, сегодня концепция точечной жилой застройки практически полностью изжила себя, поэтому всё больше девелоперов переходят к комплексному освоению территорий. Помимо жилых домов, создаётся полная социальная инфраструктура, необходимая для комфортной жизни: детские сады, школы, спортивные объекты, поликлиники, магазины, парковки.
Объекты социальной инфраструктуры
Ещё на этапе разработки проекта жилого комплекса застройщик решает, какие социальные объекты необходимы, учитывая множество аспектов: месторасположение будущего ЖК, наличие рядом других социальных объектов, их загруженность. Существуют нормативы и требования, без соблюдения которых застройщик не получит разрешение на строительство. Опять-таки многое зависит от локации. В проектах комплексного освоения территории обязательства по созданию социальной инфраструктуры прописаны в инвестиционном контракте, заключённом между застройщиком и местной администрацией. Невыполнение этих обязательств может создать девелоперу дополнительные трудности, а выполнение, наоборот, позволяет сделать проект более привлекательным для покупателей.
«С другой стороны, если жилой комплекс строится на территории с уже сложившейся инфраструктурой, то застройщик вправе не возводить отдельные социальные объекты. К примеру, если рядом с домом расположены остановки общественного транспорта, станция метро, а также муниципальная парковка, девелопер может создавать меньшее количество машиномест, чем это предусмотрено нормативами. То же самое происходит с детскими садами, школами и поликлиниками. Если в существующих школах района нет сильной загруженности, застройщик вправе не включать её в свой проект. Необходимо только доказать это при прохождении экспертизы проектной документации. Стоит отметить, что в основном собственные школы, детские сады, поликлиники появляются в сегменте массового жилья. Такие проекты намного масштабнее элитных и бизнес-класса и рассчитаны на большое количество жителей», — говорит управляющий партнёр компании Delta estate Елена Земцова.
Несмотря на то, что сейчас создание инфраструктуры действительно является обязательным во многих проектах, на практике застройщики часто затягивают строительство социальных объектов. Они вводятся в эксплуатацию в последнюю очередь, когда жилые дома уже заселены. Связано это во многом с тем, что социальные объекты — дополнительные расходы для девелопера, бюджета для которых на начальных стадиях строительства не хватает.