Желающим в скором времени обзавестись собственным гнездышком стоит держать ухо востро, а лучше — покупать прямо сейчас. Эксперты прогнозируют, что если ставки по ипотеке еще могут опуститься, то цены на недвижимость — очень вряд ли. Напротив, жилье будет дорожать.
Существует сразу несколько предпосылок повышения цен на новостройки. Во-первых, это вступление в силу поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают требования к застройщику и его финансам. Уже после 1 июля все новые проекты в сфере жилищного строительства смогут реализовать только специализированные застройщики с прочной бизнес-моделью. Себестоимость строительства при этом возрастет, а значит, увеличатся и цены. Во-вторых, запущен процесс перехода на банковское финансирование строительства, которое заменит долевое участие. Кредит, конечно, не будет бесплатным в отличие от средств дольщиков, поэтому бремя его обслуживания будет вложено в цену за квадратный метр. В-третьих, общий вектор политики в данной сфере направлен на сокращение числа игроков, что в той или иной степени приведет к монополизации рынка, а значит – к снижению конкуренции. В-четвертых, мы наблюдаем нестабильность на валютных рынках, а также ослабление рубля, которое почти всегда приводит к ускорению инфляции и росту цен на жилье. В совокупности эти факторы могут привести к росту уже в ближайший 1-1,5 года, особенно если тенденция к росту спроса на новостройки сохранится.
Проценты по ипотеке напрямую зависят от уровня ключевой ставки. Учитывая последние события, связанные с колебанием курса валют, а также сохранением текущего уровня ключевой ставки на последнем апрельском заседании ЦБ РФ, полагаю, регулятор все же до конца года будет придерживаться сдержанной политики. Поэтому уровень ключевой ставки, а вместе с тем – и ипотечной, вероятно, сохранится в среднесрочной перспективе. Поэтому действительно нет смысла откладывать сделку на неопределенный срок. Ведь уже в июле этого года вступают в силу новые поправки в 214-ФЗ, согласно которым к застройщикам новых проектов или очередей предъявляются более строгие требования. Естественно, дополнительные финансовые издержки будут заложены в стоимость квадратного метра, что приведет к росту цен.
На мой взгляд, сегодняшний уровень ипотечных ставок уже можно назвать вполне доступным для большинства населения. Об этом говорит хотя бы статистика выданных в начале 2018 года ипотек. Количество ипотечных сделок, заключенных в Московской области в I квартале 2018 года, оказалось на 74% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Их объем в денежном выражении за этот же период увеличился на 90%. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам в целом по России составила 9,73%, что на 2,04 п.п. ниже, чем годом ранее. Полагаю, что столь же рекордного снижения ставок по ипотеке в 2018 году уже не будет. Не стоит забывать про инфляционные риски и валютные колебания которые, полагаю, станут причиной перехода к более сдержанной политике Центробанка. В то же время антироссийские санкции привели к росту цен, к примеру, на алюминий, который активно используется при возведении высотных зданий и наземных паркингов или производстве оконных конструкций. Поэтому есть все предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость, к тому же этому только способствует стабильный спрос.
Действительно, текущие условия на рынке недвижимости очень благоприятны для совершения покупки. Стоимость кредитования привлекательна, а застройщики готовы стимулировать спрос за счет выгодных цен на жилье и специальных акций, предусматривающих возможность сэкономить. Это и скидки на квартиры, и различные подарки-бонусы, и коммерческое субсидирование ипотечных ставок. Зачем ждать, если рынок предлагает массу интересных вариантов жилья, а программа одного из лидеров кредитования предусматривает ставку от 7,5%.
Ипотека на вторичном рынке пользуется устойчивым спросом, тем более что снижение процентных ставок позволило заемщикам расширить круг поиска и рассмотреть недвижимость в более высоком бюджете, чем раньше. Если речь идет об обменах, то часто берут кредит на сумму доплаты: то есть в размере 1,5-2,5 млн рублей. Если заемщик выбирает недвижимость при небольшом уровне первоначального взноса, то размер ипотеки может составлять 3,5-4,5 млн рублей и больше.
