Нарушение сроков застройщиком - часто встречаемая причина неполучения долгожданных ключей от квартиры вовремя. После выявления подобной проблемы у несостоявшегося собственника есть несколько вариантов действий, регламентированных законодательством.
В какой срок передается объект
Порядок передачи квартиры дольщику фигурирует в заключаемом между покупателем и застройщиком договоре. Документ отражает именно передачу квартиры, а не введение объекта в эксплуатацию. Эти два понятия не идентичны.
В целом период передачи определяется еще на этапе проектирования работ по строительству дома. Затем этот срок оговаривается в ДДУ, предусматривающим отражение:
- конкретной даты передачи объекта;
- периода передачи, например, 4 квартал следующего календарного года;
- плавающего показателя периода передачи, зависящего от срока ввода в эксплуатацию (например, передача квартиры осуществляется в течение 30 дней после подписания соответствующих документов представителями муниципалитета).
Как правило, в договоре указывается примерный период. Таким образом застройщик пытается застраховаться от вероятности возникновения неустоек за просрочку.
Как узнать о нарушении сроков
При возникновении неблагоприятных для застройщика ситуаций, может возникнуть проблема своевременного завершения работ по возведению дома. Как правило, спонтанно такие моменты не возникают, и застройщик заранее знает о переносе сроков строительства. Его задача - уведомить об этом покупателя не позднее, чем за 2 месяца до установленного периода или даты.
Дольщик должен получить от застройщика соответствующее уведомление и предложение заключить дополнительное соглашение, изменяющее некоторые пункты основного договора. Дело дольщика, соглашаться на новые условия или нет.
Если обоюдное согласие о переносе сроков строительства отсутствует, то застройщик обязан возместить потерпевшей стороне (дольщику) пени. Закон устанавливает определенный размер санкции, рассчитываемой как 1/300 ставки Центробанка для организаций-дольщиков, 1/150 - для граждан.
Что делать дольщику, если выявлено нарушение сроков застройщиком
При неполучении акта передачи объекта в руки дольщика в установленный срок последнему следует начать определенные действия, направленные на получение от застройщика компенсаций или возврата внесенных ранее средств.
Сначала спорная ситуация решается в следующем порядке:
- подготавливаются документы, подтверждающие право дольщика на квадратные метры (договор, квитанции об уплате всей суммы или ее части за объект и пр.);
- формируется претензия и направляется застройщику;
- ожидается ответ от организации.
В случае отсутствия реакции со стороны застройщика на направленное в его адрес письмо дольщик может обратиться в суд. Формируется исковое заявление, содержание которого в целом напоминает претензию.
К иску прилагаются доказательные документы: договор, претензия, расчеты по неустойкам, квитанции о внесении платежей за объект. Заявитель должен указать, что требуется получить от застройщика - уплаты неустойки или возврата всей ранее внесенной дольщиком суммы (в случае отказа от договорных отношений).
Покупатель квартиры может в одном лице выступать за прекращение договора, если просрочка по передаче объекта превысила 2 месяца. Однако желательно разобраться в причинах возникновения у застройщика проблем.
Если отказа от прав на квартиру не последовало и акт передачи все-таки подписывается, то следует обратить внимание на содержание передаточного документа. В нем должен быть отражен факт просрочки, что позволит взыскать с застройщика неустойку.
Юридическая компания "Грачёв и партнеры"
Подробнее про взыскание неустойки с застройщика