Как решаются проблемы долевого строительства в регионах, и что случится после фактического запрета ДДУ?
Не будем тянуть застройщика за фундамент и начнем с того, что регулируется ДДУ Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
Изменения или извинения?
С января 2017 года были внесены изменения, которые частично решили проблему закона с «белыми пятнами», как его неформально называют многие юристы. Что за проблемы? Например, компания-застройщик могла иметь уставной капитал 10 000 рублей.
Как такая сумма могла гарантировать интересы участников долевого строительства? А никак. Поэтому по данным Минстроя на 2017 год было 38 тысяч обманутых дольщиков. 830 проектов по всей стране были признаны «проблемными».
Были введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже. В новой редакции прописали ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Штраф - 1% от стоимости расходов. Положительным решением стал запрет на перераспределение средств собранных с одного объекта для завершения другого. Ну и, конечно, появился Единый реестр застройщиков.
По аналогии с АСВ, которое выделяет средства проблемным банкам, было инициировано создание страхового фонда, который пополняется взносами застройщиков. Это уже сказалось на цене. Самое интересное, получат компенсацию только те граждане, застройщики которых вносили средства в фонд. А другие? Не получают ничего.
Огромное количество обманутых дольщиков появилось благодаря несознательным застройщикам или просто мошенникам. Им «помогали» в этом прорехи в 214-ФЗ. Изменения в прошлом году внесли. Но долевое участие как форма будет ликвидирована.
Региональные законы
Не забывайте что у нас Российская Федерация, и субъекты также могут издавать законы. В Санкт-Петербурге, в прошлом месяце был отредактирован городской закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов». Согласно статье 7 п.1.1 обманутому дольщику может быть предоставлена бесплатная юридическая помощь. Также возможно предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
В городе, кстати, существует целых два реестра обманутых дольщиков:
· «Реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, в Санкт-Петербурге», который находится в зоне ответственности комитета по социальной политике.
· «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены», - контролируемый комитетом по строительству.
В Оренбургской области также был принят свой закон. Его особенностью является то, что застройщик-инвестор, взявший на себя обязанности «по завершению строительства существующего проблемного объекта» может получить земельный участок в аренду без проведения торгов.
В общем, серьезных изменений региональные законы не вносят, они вообще не могут принимать документы, противоречащие федеральным законам.
Но главный вопрос в том, что теперь будет с долевым строительством? Напомним, что в ноябре 2017 года Владимир Путин поручил в течение трех лет найти замену долевому строительству. Это означает, что через три года долевое строительство окажется под запретом.
Это может стать большой проблемой, ведь почти 80% строящегося в России жилья финансируется за счет средств покупателей. Теперь это будут делать банки. Конечно, не бесплатно, а значит, стоимость жилья повысится. По разным данным цена возрастят на 15-25%. Долевое строительство было выходом из ситуации, когда в стране большая инфляция и высокие проценты по кредитам. Власти не могут решить проблему нечестными застройщиками? Значит, будут запрещать…
Обманутыми дольщиками нужно было заниматься еще давно. То, что с 2004 года существовал закон, который позволял несознательным застройщикам оставлять не у дел это… Тут слово сами подберете.
В первую очередь органы власти должны обеспечить принятие корректно-работающего закона, а потом следить за его исполнением. В этом случае обманутых дольщиков было бы намного меньше.
Но сейчас, мы в ситуации, когда есть минимум 38 тысяч обманутых дольщиков. Если истребовать компенсацию с застройщика жилья невозможно, то эти семьи, получается, становятся нуждающимися, которыми государство должно предоставить жилье. Но если они покупали для себя вторую квартиру, то уже получается, нет.
Если через три года долевое строительство должно быть запрещено, то, тогда нужно выделить дольщиков в отдельную категорию. Это будет соответсвовать духу конституции, по которой Россия – социальное государство. Статья 7 Конституции РФ: «Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Но ведь даже не все ветераны Второй мировой войны получили квартиры. Можем ли мы рассматривать помощь одним категориям в отрыве от других или нужно менять саму стратегию социальной политики? Это вопрос очень важный и касается развития государства в целом.
Что же конкретно дольщиков? Фактически запланированный запрет долевого строительства не самый лучший вариант – ведь россияне лишатся возможности купить недорогое жилье. Обманутых дольщиков не станет. Но снизится и количество приобретенного жилья.