Недвижимость, в данном случае квартира, привлекательна для кредиторов как гарантия возврата заемных средств. На основе стоимости представленного в залог имущества рассчитывают предельную величину займа. Поэтому для получения кредита важна корректная оценка квартиры для ипотеки. С помощью оценочных процедур будет выведен показатель, отражающий ценность и ликвидность объекта.
Сделать оценку квартиры для ипотеки помогут специально обученные эксперты-оценщики. Назначить исполнителя услуг может банк-кредитор, или вы самостоятельно можете найти такого специалиста. Как это сделать правильно, к кому обратиться — тема нашей статьи.
Квартира в залог: сущность оценочной процедуры
Рассчитывая сумму кредита, банк исходит из потребностей заемщика, уровня его доходов, периода платежей. Но немаловажный фактор — ценность объекта залога. Выше стоимость — больше гарантий, что кредит вернут.
Многие соискатели задают вопрос, для чего нужна оценка квартиры для ипотеки. Попробуем ответить. Банк-кредитор, изучив документы потенциального заемщика, приходит к выводу о его платежеспособности. Но, предоставляя деньги в долг, рискует. Где граница с минимальным риском, за которую выйти нельзя?
Стоимость, исчисленная независимым оценщиком, выступает своеобразным пределом для величины займа. Выше — кредит становится весьма рискованным. Оценить квартиру для выдачи ипотеки — значит определить стоимость на основании данных рынка, которая покажет насколько объект ликвиден.
Отражение ценности, ликвидности имущества — его рыночная стоимость. Воплощает доход, который получат от продажи квартиры-недвижимости в обычных рыночных условиях, где стороны сделки информированы о ценах, действуют свободно, по своей воле, не ограничены во временных рамках.
С этой целью, при ипотечном кредитовании или для оформления ипотеки заказывают оценку квартиры. Ее результат свидетельствует, соответствует ли залоговый объект выдаваемому займу, покрывает ли сумму задолженности. Закономерность очевидна: выше стоимость, ликвидность залога — меньше банковский риск.
Отчет оценщика
Итоговый документ о выполненной оценке — отчет об оценке приобретаемой квартиры, который готовит специализированная компания или оценщик квартиры для ипотеки. Он содержит изложение методологии и примененные процедуры, данные визуального осмотра квартиры, расчеты, важные приложения.
Отчет подписывают исполнитель и руководитель оценочной компании. После регистрации в журнале он передается на руки заказчику. Срок действия документа — 6 месяцев, если существенных изменений в состоянии оцениваемой квартиры или рынка недвижимости не произошло.
Получив оценочный отчет, заказчик подает его банку-кредитору в общем пакете документов для согласования кредита.
Что делать, когда оценочная стоимость квартиры больше/меньше суммы займа?
Рассмотрим случай, когда представлен высоколиквидный объект и величина рыночной стоимости превышает сумму планируемого кредитного обязательства. Для соискателя здесь нет ничего экстраординарного. Если позволит платежеспособность, можно договориться об увеличении суммы кредита.
Более сложная ситуация, когда в результате расчетов установлено, что стоимость квартиры недостаточна для покрытия долга. Тогда ведут переговоры по взятию потребительского кредита, внесению дополнительного залога или по поручительству третьих лиц. Кредитор определит что выгодней, и свое решение согласует с заемщиком.
Что предоставляем для оказания услуг?
Какие потребуются документы для оценки квартиры для ипотеки, перечислим состав необходимого пакета:
- паспорт, код ИНН владельца, либо лица, выступающего от его имени;
- документ, подтверждающий право на жилье;
- техпаспорт (кадастровый);
- нотариальная доверенность, дающая право представлять собственника, в том числе для вопросов оценки.
Подаются оригиналы и собственноручно заверенные копии. После идентификации прав, сверки копий с оригинальными экземплярами, последние возвращаются на руки заказчику. Не допускается прием документов от третьего лица без доверенности.
Закон требует
Согласно действующему законодательству, оценочная организация или оценщик квартиры для ипотеки оказывают услуги на основании договора, заключенного в письменной форме. Перечислим основные пункты соглашения для оказания услуг:
- идентификация и полное наименование сторон;
- дата договора;
- дата, на которую проводится оценивание собственности;
- идентификация и указание точного адреса квартиры, площади, количества комнат;
- сроки оказания услуг и действия соглашения;
- ответственность за нарушение сторонами обязательств, действия участников отношений в форс-мажорных условиях;
- юридические адреса сторон, поставивших подписи под документом.
Что нужно выполнить для оценки квартиры для ипотеки? Заказать услугу может собственник или доверенное лицо. Когда на квартиру или другой объект право собственности еще не переоформлено, и банк-кредитор принимает решение о выдаче займа, заказчиком выступает действующий владелец, а соискатель кредита оплачивает услугу.
Нюансы процедуры: подробно
Что такое оценка квартиры для ипотеки — разберемся по существу. Методики строго определяют содержание отчета, от которого эксперт-специалист не вправе отступать. Для этого применяют оценочные подходы: сравнительный, доходный или затратный. Отчет содержит:
- заключение эксперта-оценщика о стоимости;
- изложение теории и методологии оценочных процедур;
- идентификация объекта и анализ ценообразующих детерминант для конкретной квартиры;
- расчетную часть, в которой аргументировано получение результата, выполнена проверка на соответствие рыночным данным.
Как делается оценка квартиры для ипотеки? Стандарты, применяемые оценщиками, требуют использовать не менее двух подходов, для которых исполнитель тщательно подбирает информацию. Оценить квартиру для ипотеки — это правильно применить процедуру согласования результатов. Полученные итоги за подходами сравниваются, проводится анализ исходной информации. Основным остается сравнительный, основанный на информации о состоявшихся или планируемых сделках купли-продажи, которые представил традиционный, конкурентный рынок. Мнения эксперта и пользователей отчета в этом вопросе едины.
Неотъемлемая часть отчета — достоверные приложения, в которые входят:
- копии разрешительных документов эксперта-исполнителя;
- документальное подтверждение прав на жилую недвижимость в виде копий;
- данные осмотра и фотофиксации, демонстрация преимуществ или дефектов объекта;
- подтверждение источников информации о ценах предложения или сделок по квартирам;
- аналитические данные: графики динамики, распределения стоимости по зонам, районам города.
Главная составляющая отчета — вывод о рыночной стоимости. Это итоговая часть, содержащая величину, которой в дальнейшем будет оперировать кредитор при определении суммы займа. Если соглашение подлежит нотариальному удостоверению, на основе оценочной стоимости определяется госпошлина и исчисляются услуги нотариуса.