Едва в России успели принять закон о фонде долевого строительства, как отечественные СМИ разразились новой сенсацией: от «долевки» придется отказаться. В ноябре 2017 года Президент России Владимир Путин поручил правительству разработку мер поэтапного замещения долевого строительства иными источникам финансирования. По мнению руководителя юридической компании «Маслов и Партнеры» Александра Маслова, принятые в июле текущего года изменения в законодательстве, являются лучшим ограничителем, который вынудит застройщиков существенно сократить объемы вводимого жилья, либо приведет к процветанию различных «серых» схем.
Александр Алексеевич, как повлияют на рынок первичной недвижимости новые требования в законодательстве 2017-го года?
— В июле 2017 года принят закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он предполагает внесение изменений в 214-ФЗ, в закон о банкротстве застройщиков и т.д. Изучив все требования, которые применяются к застройщикам, могу сказать, что исполнение их всех маловероятно для подавляющего большинства строительных организаций.
Судя по тому, что отдельные части самого закона не состыковываются, я сравнил бы его с письмом героя мультфильма «Трое из Простоквашино» дяди Федора: «Здоровье мое не очень - то лапы ломит, то хвост отваливается…До свидания, ваш сын, дядя Шарик». Примерно так я оцениваю качество нынешнего законотворчества.
Согласно изменениям, застройщик не сможет тратить на оплату труда и различных услуг, более 10% от стоимости строительства. Что здесь не стыкуется?
— Застройщик должен уложиться в 10%. Допустим, в проектной декларации, которую застройщик заявил, себестоимость строительства составляет 250 млн. рублей. Это значит, что платежи на оплату услуг сторонних организаций и зарплату персонала застройщика не должны превышать 25 млн. рублей.
Исходя из этой нормы, представим, что будет, если через 1,5 года, такое превышение все-таки произошло. Например, застройщику потребовалось провести расходы на зарплату персонала. Исходя из формулировок, банк должен отказаться проводить платеж, который превысил 10%.
Статья 18 214-ФЗ «Использование денежных средств застройщиком» содержит 20 пунктов, где указано, на что именно строительная компания может тратить деньги. Расходы, которые не должны превышать 10 % перечислены в пунктах 13,17-20:
13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;
17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;
20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
Возникает вопрос: в чем виноваты работники застройщика? Есть уголовная статья «Задержка заработной платы». Что делать застройщику в такой ситуации? Заплатить зарплату из своих собственных средств? Можно предположить, что именно это и подразумевает законодатель. А если застройщик уже вложил все свободные деньги в строительные работы и у него их больше нет? Как ему поступать в таком случае?
Вот пример несистемности регулирования: одно лечим, другое калечим. Очень похоже, что закон писали, вырвав его из общей системы регулирования, пытаясь защитить интересы дольщиков, не синхронизируя с интересами других лиц (добросовестных застройщиков, их контрагентов и работников), а также с законами из иных отраслей права. Это пример низкого качества проработки законодательных актов.
К каким изменениям больше всего вопросов?
— Очень много изменений, касающихся совершенствования процедуры банкротства застройщика и возможности участия компенсационного фонда в этом процессе. Предполагается, что при возникновении проблем у застройщика, вводится процедура банкротства. В таком случае, под контролем арбитражного суда, компенсационный фонд выделяет деньги и достраивает объект. Затем дольщики и фонд получают квартиры, а остальные кредиторы встают в очередь и, видимо, ждут...
Если говорить совсем просто, то суть банкротства сводится к тому, чтобы сделать всем одинаково плохо. При этом никто не должен получить больше, а кто-то меньше. Однако банкротство застройщика отличается от обычной процедуры особой социальной значимостью для общества и государства. Его задача - сделать одинаково плохо всем, кроме дольщиков (чем-то такое регулирование похоже на банкротство банков, где защищаются вкладчики). Получается, что в законе заложено неравенство — дольщики и компенсационный фонд получают приоритет над всеми остальными кредиторами застройщика. Следствием этого неравенства является сложность и противоречивость процедуры банкротства застройщика.
Стоит отметить, что далеко не всегда практика защищает всех дольщиков. Например, очень неоднозначная ситуация сложилась с «долгостроями» ГК «СУ-155». На их дочерней компании «Нижегородкапстрой» отрабатывалась еще непредусмотренная схема финансирования – от банка «Российский капитал» (выступил прообразом Фонда).
Дольщики жилья получили свои квартиры на основании определения арбитражного суда, которое по сути заменило собой акт приема-передачи квартиры от застройщика. Затем люди пошли и зарегистрировали право собственности на полученные квартиры.
Как быть с владельцами нежилых помещений, чьи деньги тоже шли на строительство этого же многоквартирного дома? Им говорят: «По закону о банкротстве застройщика, льготы полагаются только дольщикам жилья, а вы вставайте на учет в реестр, вместе со всеми. Ваше помещение мы выставим на торги, вырученные деньги разделим между всеми». В результате, все три инстанции отказались передавать дольщикам нежилые помещения. Сейчас они жалуются в Верховный суд РФ на сложившуюся, по их мнению, несправедливость. Но пока все судебные акты вступили в силу, а значит дольщики нежилых помещений в многоквартирном доме оказались в гораздо худшем положении.
По этой причине, у меня есть сомнения в том, что в предлагаемом виде, банкротство застройщика, а также получение финансовой помощи от Фонда в рамках конкурсного производства (а целью конкурсного производства по общему правилу является распродажа активов и раздел вырученных денег, а не строительство) – это эффективная мера государственной поддержки и решения проблем «долгостроев». Помимо того, что временные затраты весьма существенны, так это еще и несправедливо для дольщиков нежилых помещений.
Как вы прокомментируете запрет возводить несколько объектов долевого строительства одновременно?
— Самый странный запрет, который одновременно делает нерентабельной деятельность застройщика. Допустим, взмахом руки решили, что останется в Нижнем Новгороде семь застройщиков, соответствующих новым, повышенным требованиям после 1 июля 2018 г. Извините, а что они будут строить по одному объекту? При этом остальные проекты они не будут реализовывать, потому что нужно соответствовать требованиям, в том числе иметь трехлетний опыт и штат квалифицированных сотрудников? Хорошо, допустим, застройщики создадут юридические лица под каждый объект, но тогда они не будут соответствовать всем предъявляемым к ним требованиям. Итак, у нас в законе имеются взаимоисключающие условия: много не строй, но выполняй правила касательно репутации, подтверждения профессионализма и т.д.
Я уже упоминал, что у меня складывается впечатление, что законы писались по принципу решения точечных вопросов, возникавших на практике. Например, обожглись на дефолте ГК «СУ-155», значит нужно запретить выпускать облигации, которые использовались как дополнительный источник финансирования строительного холдинга. Потом берутся еще какие-то единичные случаи и принимаются решения, регулирующие именно эти случаи. Отсутствует системный подход в регулировании возникающих отношений. Как 38 веков назад в Древнем Вавилоне писали Законы Хаммурапи, рассматривающие отдельные случаи из жизни, так и наши законодатели пытаются латать дыры из прошлого вместо того, чтобы сосредоточится на создании системы работающих правил на будущее.
Эскроу-счета?
— А вот эскроу-счета - это как раз попытка придумать регулирование на будущее, которая пока выглядит как фантастика! Возможно, это только пока, хотя есть вполне обоснованные причины для сомнений в работе такого механизма.
Надо понимать, что само по себе долевое участие в строительстве имеет очень мало отношения к области закона и права. Это экономическое явление, которое зародилось в 90-е годы XX века и в диком состоянии сохранилось после 2005 года в рамках 214-ФЗ. Суть его заключается в том, что застройщик, не имея достаточных средств (или не желая вкладывать собственные), получает финансирование у дольщиков по ставке 0% с очень высокими рисками. Этот займ предоставляется ему на приличный срок – год или два. Где еще застройщик может получить кредит по льготной ставке без обеспечения? У банков правила строгие – поручительство учредителей, обязательные залоги имущества, причем ликвидного, а не строительной площадки и т.д.
Введение обязательных эскроу-счетов означает, что застройщик вносит деньги, они там лежат, но он получает финансирование в банке под проценты - убивается сама идея дешевого финансирования по ставке 0% на год, полтора, два. Предполагается, что банки возьмут на себя риски вместо дольщиков. Получив деньги граждан, они будут кредитовать застройщиков под 6% (банковская маржа, начисленная на 0% ставки за пользование деньгами дольщика).
Во-первых, это означает, что банки получат премию за риск, который дольщик раньше получал в виде скидки за квадратный метр. Основываясь на вышеприведенных цифрах, нетрудно подсчитать, что скидка достигала 9% за 1,5 года и 12% - за два. Откуда разработчики законопроекта берут предполагаемый рост цены на 2%, лично мне не понятно.
Во-вторых, я сомневаюсь, что банки согласятся взять на себя все риски строительства за 6% годовых без обеспечения, как это делали дольщики. Дело в том, что у них есть жесткие требования ЦБ РФ по формированию резерва в случае малейшей просрочки. Значит, получая маржу в 6%, банки должны рисковать на 100%? Но у них есть задача получать прибыль, а не решать социальные задачи государства, а значит плата за риск, по моим оценкам, значительно превысит 6%, либо мало кого будут кредитовать (возникнет дефицит предложения проектного финансирования).
Кроме того, сейчас на полном серьезе обсуждается законопроект, который оставит эскроу-счета единственно возможным вариантом финансирования строительства. Это делается затем, чтобы с 1 июля 2019 года исключить возможность появления «обманутых» дольщиков. Учитывая поручение Президента РФ, касательно проработки процесса ухода от участия граждан в долевом строительстве, этот законопроект имеет все шансы быть принятым.
10% от стоимости объекта должны быть «заморожены» на счету застройщика до начала строительства. Эти средства использовать нельзя. К чему это приведет?
— Застройщик в праве привлекать денежные средства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов в рамках одного разрешения на строительство. Допустим, вы получили разрешение на застройку квартала, состоящего из шести домов. Необходимо 10% от себестоимости всех шести зданий зарезервировать, а продаете вы только один или два дома. При том, что застройщик должен показать денежные средства от всего квартала, прибыль он свою получает после окончания строительства (по задумке автора, тоже от всего квартала). Получается, если у тебя есть деньги, то тебе надо подождать пока старые объекты продадутся. Возможно в будущем цена вырастет, тогда это станет рентабельным. Что ж, если упадет - твои риски.
Застройщикам запретили совершение сделок, не связанных со строительством, что это значит?
Застройщика сегодня делают похожим на банк. Но преимущества банка в том, что он не лишен другой сопутствующей деятельности, такой как лизинг и прочие услуги. Застройщикам вообще все «обрубили», они должны будут только строить. Точнее сказать, организовывать строительство.
Кто-то из очень крупных компаний, кто выдержит эту опцию, будет строить за свой счет и потом продавать. Весь вопрос в том, что раньше они вкладывали деньги дольщиков, потому что свои средства должны работать. Сейчас же получается, что ты должен вкладывать свои деньги, которые должны окупиться. Это значит, что цена квадратного метра будет расти.
При этом нельзя будет требовать от застройщиков наращивать объемы жилья, стремясь достичь уровня 1990 года, с которым мы пытаемся сравниваться, потому что это был пик строительной активности СССР.
Кстати, не факт, что это однозначно плохое решение. Возможно на данном этапе России, можно провести эксперимент: запретить и попробовать пожить без «долевки», посмотреть, что будет. Почему нет? Чей-то бизнес это убьет - строительные компании, которые не будут вкладывать свои деньги, перестанут строить. Другая часть компаний уменьшит объемы во много раз, уволят сотрудников, будут меньше закупать строительных материалов. Люди станут реже покупать квартиры, живя в старом фонде.
Уже сейчас Центробанк проводит политику удушения инфляции, замораживая ликвидность для реальной экономики, но ничего, она еще пока не развалилась, держится! Да это плохо на нее влияет, но запас экономической прочности у нашей страны, созданной за тучные годы, пока есть. Наверное и это выдержим - лишь бы наши западные партнеры покупали нефть и газ.
Итак, мы постепенно движемся в сторону запрета «долевки»…
— Искренне жаль, что к разработке законопроектов у нас не привлекаются экономисты. Получается, что негодными средствами пытаются лечить экономику запретами. Наверное, чисто теоретически, так можно - запретить «долевку». Как я уже говорил, летние законодательные нововведения уже представляют собой предварительный запрет. Мало кто сможет соответствовать параметрам после 1 июля 2018 года. Возможно, изначально задумывалось, чтобы правовыми методами подвести к этому неявному запрету, чтобы с 1 июля 2019 года никого уже не удивил запрет финансирования иначе, чем через эскроу-счета.
Я считаю, что табу на долевое строительство равносильно запрету зарабатывать деньги. Это можно сравнить с тем, как в СССР была запрещена спекуляция, но как таковое явление «спекуляция» все равно существовало. Просто оно было незаконным.
Поскольку экономическая потребность в «долевке» сохраняется, она продолжит существовать, но уже вне закона. Даже сейчас есть случаи, когда застройщики получали деньги до регистрации по так называемым предварительным договорам. Это грозит им колоссальными штрафами, но они все равно идут на это, поскольку есть потребность. Поэтому, не составляет большого труда предположить, что «долевка» может сместиться в тень. На смену проблемы «обманутых дольщиков» по договору долевого участия, вполне возможно, придет проблема «теневых обманутых дольщиков», пострадавших от различного рода схем. Лично я не уверен, что запрет долевого участия может полностью исключить этот вопрос. Существенно снизит количество – это точно, потому что не всего готовы рисковать и уходить в теневую экономику.
Подведем итоги. Какие последствия ждут рынок жилищного строительства в будущем?
— С большой долей вероятности можно спрогнозировать такие последствия в области строительства жилья:
- Уход части операций в тень. Если останутся рисковые парни, которые захотят работать, они могут столкнуться с ситуацией, когда им денег не хватило. Так часто бывает в бизнесе: планировали одно, а в результате получилось другое. При этом у дома уже высокая степень готовности, хочется достроить и начать продавать. Тогда нужно либо взять в банке кредит, заложив что-то из личного имущества (не факт, что банк даст кредит при его наличии), либо сказать тому же потенциальному дольщику: «Друг! Вместо 70 тыс. руб/кв.м, я отдам тебе квартиру по 50 тыс. руб/кв.м. квартиру. Давай оформим какой-нибудь договор, что ты купишь квартиру через полгода, но заплатишь сейчас, а я дам тебе какую-нибудь расписку о займе».
- Общее снижение вводимого жилья. Но оно «аукнется» не сразу, поскольку будут в запасе старые площадки с прежними разрешениями на строительство. Где-то с временным лагом - году к 2020-му - ввод жилья может упасть в два-три раза, если государство ничего не изменит. Возможно, пока запас еще есть, в 2019 году одумаются, увидят, что по новым разрешениям никто не строит и что-то поменяют. А может быть, падение объемов вводимого жилья – это как раз то, что нужно нашему государству. Сейчас рынок новостроек несколько перегрет из-за снижения общей покупательской способности населения и некоторого переизбытка предложения. Стоит отметить, что помимо застройщиков, квартиры на рынок выставляются теми, кто приобретал их в инвестиционных целях. Соответственно, падающее предложение восстановит баланс между спросом и предложением, повысив стоимость квадратного метра. Хотя на мой взгляд, лучше бы цены за квадратный метр не повышались. Для этого надо, чтобы усилия государства направлялись вовсе не на повышение входящего контроля, который бьет как по недобросовестным застройщикам, так и по добросовестным. Необходим адресный контроль недобросовестных застройщиков и неотвратимость наказания, что делало бы мошенничество экономически невыгодным.
- В заключение хочется особо отметить негативное влияние, которое оказывают ежегодные смены правил. Я, профессиональный юрист, не успеваю прочитать и понять все законы, принимаемые в сфере моей специализации. К примеру, я делаю один прогноз развития на год. Однако за это время принимаются такие новеллы, что нужно пересматривать полностью все, в том числе и прогнозы.
У нас ведутся эксперименты с налогами, с различными общими требованиями, а теперь добавились специальные требования к застройщикам. Это негативно сказывается на экономике и на строительной отрасли. Бизнесу нужны однозначные правила, по которым можно было бы поработать хотя бы лет пять.
Еще хотелось бы пожелать нашим законодателям активнее обсуждать предлагаемые изменения со специалистами различных отраслей, чтобы не просто написать очередной закон, но и сделать его рабочим, исключить всевозможные нестыковки и противоречия. Ведь закон обсуждался на парламентских слушаниях между чиновниками и дольщиками, а выполнять его требования нужно будет добросовестным застройщикам, которые найдут ресурсы, чтобы продолжить строить. Похоже, что их предложения никто не хочет слышать, хотя они не виноваты в существовании своих недобросовестных коллег.
Автор: Александра Стрелецкая