Небольшой ликбез по ипотеке.
Снова обращаемся с вопросами к нашему ипотечному эксперту Алине Савило.
- Подавляющему большинству людей банковские термины незнакомы. И как только возникает выбор ипотечных вариантов, сразу сталкиваемся с загадочными словами. Давайте проведём небольшой ликбез. Например, поясните разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами. И что лучше выбрать?
- Аннуитетные платежи — это когда на протяжении всей ипотеки ежемесячные выплаты фиксированные. Внутри этой суммы есть деление на основной долг и проценты по нему. С каждым месяцем эта структура меняется, но для вас это одна и та же сумма, которую каждый раз нужно перечислять банку. В дифференцированном платеже каждый месяц сумма уменьшается — там неизменной остаётся размер ежемесячного погашения основного долга, а снижаются оставшиеся процентные выплаты. Дифференцированный платёж выгодней, но тогда в первые месяцы, даже год-два, нужно платить очень большие суммы. Для этого нужен высокий уровень платежеспособности. Поэтому потенциальному заёмщику легче пройти по критериям банка с аннуитетным платежом и подавляющее большинство ипотек такие. Если в какие-то месяцы у клиента появляется возможность при аннуитетном способе расчёта заплатить выше обозначенной в договоре суммы, то эти деньги списываются с основной суммы долга. А это уменьшает последующие выплаты — потому что проценты начисляются на остаток долга. Таким образом можно сократить свою переплату по процентам даже при аннуитентных платежах.
- Влияет ли на решение банка о выдаче кредита на жильё наличие страховки?
- Любая ипотека подразумевает два вида страхования — объекта недвижимости и жизни заёмщика. При этом, страхование жилья — обязательное требование банка. Страхование жизни — добровольное решение, тут всё на усмотрение заёмщика и на решение банка о выдаче ипотеки это никак не влияет. Но может отразиться на размере процентной ставки — риск банка растёт и он закладывает это в более высокую стоимость кредита. Если до этого страховки не было, то, как правило, лучше застраховаться, это логичный ход.
- Зависит ли стоимость страхования жилья от его ликвидности?
- Разумеется. Но мы предлагаем новые и качественные объекты недвижимости по разумным ценам — поэтому страховка получается недорогой.
- Ипотеку лучше брать в рублях, долларах, евро или выбрать для этого ещё что-то?
- Тут традиционный подход такой — лучше всего брать кредит в той валюте, в которой вы получаете зарплату. А поскольку почти у всех наших клиентов доход в рублях, то обычно мы рекомендуем выбирать вариант ипотеки в рублях.
- Что такое «порог безопасности»?
- Видимо речь идет о «пороге прохождения». Берётся ежемесячный доход клиента, вычитаются уже существующие кредитные обязательства и дальше рассматривается - какую сумму он может ещё платить, чтобы оставшейся суммы хватало на повседневные нужды. Общепринятая в таких случаях практика — должно оставаться не меньше половины от ежемесячного дохода и эта сумма не должна быть ниже установленного законом прожиточного минимума. Но у каждого банка свой порог прохождения — кто-то из них берёт в расчёт дополнительные доходы, кто-то — только деньги на основном месте работы. Вот, например, мы не так давно по желанию клиента подавали заявку на ипотеку в два банка. В одном ему одобрили 3 миллиона 700 тысяч, в другом — миллион восемьсот. Абсолютно идентичный набор документов, но разница, как видите, весьма значительная. При каких-то других начальных условиях может быть обратная ситуация. И точно так же по всем банкам — каждый из них ориентируется на собственные правила предоставления кредитов и предельные лимиты.
- И что выбрал покупатель?
- Вариант с большей суммой.
- А есть разница между потребительским кредитом и ипотекой?
- По потребительскому кредитованию процентная ставка обычно выше, а срок погашения меньше.
- Если есть выбор - брать ипотеку плюс потребительский кредит на мебель и ремонт или ипотеку на квартиру с мебелью, что выгоднее?
- С точки зрения банковского процента в таком случае лучше выбирать второй вариант – поэтому у нас популярны и такие виды жилья.
- Ещё один распространённый вопрос — брать в ипотеку лучше новую недвижимость или на вторичке?
- Выбор всегда за будущим хозяином. Как правило, где брать жильё — на первичном рынке или в старом фонде на одобрение ипотеки банками не влияет. Но старое жильё будет страховаться по более высоким ставкам. Просто потому, что там риски выше — дома старше, коммуникации изношены, существует вероятность, что у прежних хозяев есть какие-то претенденты на эти квадратные метры и так далее. Мы предлагаем только новые дома и квартиры — никаких предыдущих собственников, кроме компании-застройщика, не было, инфраструктура из современных и долговечных материалов, поэтому ставки по страховке наших объектов будут ниже.