ТСН против УК - очевидное не очень видно
Жилищный кодекс России устанавливает несколько форм управления многоквартирным домом.
Самый простой и понятный это нанять управляющую компанию. Для этого достаточно желания 50 процентов собственников в МКД, но не в штуках, а по площади, тогда заключается договор на обслуживание дома и вперед, управляющая компания принимает дела.
Что такое управляющая компания по форме — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по содержанию и обслуживанию дома. Они делятся на три разновидности:
· управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого; -
· эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
· гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.
Однако, в последнее время, среди жителей МКД стала модной идея создания ТСЖ или ТСН (товарищества собственников недвижимости) и управления домом посредством такой организационной структуры. При этом, в пылу борьбы за справедливость владельцы недвижимости забывают, что право собственности, также налагает и обязанность по обслуживанию и поддержанию собственности рабочем состоянии, а это и расходы, и большой комплекс работ, и контроль, и отчетность и контроль за отчетностью и много чего еще.
Рассмотрим основные плюсы и минусы создания ТСН и главное подводные камни, о которые креативщики ТСН чаще всего и разбиваются через пару лет.
ТСН (ТСЖ) это по форме некоммерческие организации, которые создаются владельцами квартир для управления домом. А УК – коммерческая организация, и как у любой коммерческой организации одной из основных задач УК по ГК РФ является получение прибыли.
И вот тут в головах людей происходит - Бах, нет БААХ. И почти все попадают в старательно заготовленную кем-то логическую ловушку. Коммерческий – плохо, некоммерческий - хорошо.
У большинства людей сразу встает образ жадного капиталиста, единственной целью которого является забрать себе как можно больше денег жителей, дав им как можно меньше, как можно более дешевых услуг. А светлый образ правления ТСН предстает ангелом-защитником с нимбом, и рука сама тянется к бюллетеню о голосовании за создание ТСН.
На самом деле за словом коммерческий прячется определение профессиональный. Профессионалы на то и профессионалы, что они за свою работу получают заработную плату вот как вы, например, за свою. Зарабатывают зарплату, но и дело свое знают и делают хорошо и правильно, и поэтому спрос с них повышенный, от вас же, жителей, в первую очередь. Да и надзорные органы от государства всегда рядом.
Ведь, что такое управляющая компания по сути. Это организация, которая профессионально занимается бизнесом в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а точнее жилищно-коммунального обеспечения МКД:
· следить за состоянием дома;
· нанимает персонал для ухода за территорией;
· заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
· собирает квартплату;
· уплачивает налоги;
· рассчитывается с коммунальными службами;
· И многое другое.
Управляющая компания имеет отлаженно работающую материально-техническую базу и соответственно может оперативно реагировать на внештатную ситуацию. У УК налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками. Для обслуживания дома в течение года нужно привлекать порядка 20 подрядных организаций и поставщиков, кого-то на постоянной основе. Кого-то на разовые работы, отслеживать ценовые динамики и прочее.
В штате УК работают профессиональные юристы и бухгалтерия которые быстро реагируют на изменения в законодательстве, имеют самый обширный могут отстаивать интересы жильцов в суде.
А что же ТСН? А ТСН это просто группа собственников с благими намерениями, а благими намерениями сами знаете куда вымощена дорога. Хотя очень часто намерения у тех, кто рвется в правление не такие уж и благие. Заниматься организацией управления домом, та еще работа и на добровольных началах или из любви к соседям мало кто готов пойти на это, но и зп им большую сам дом не одобрит. Вот и возникают потом масса интересных вопросов, но это все лирика пока иное не доказано в суде компетентными органами.
Хорошим плохим примером работы подобного вида самоуправления являются садовые товарищества, здесь очень отлично виден самый главный минус - это риск выбрать некомпетентного руководителя, который красиво себя продаст на собрании, а лучше всего это умеют делать самые говорливые и бесполезные по факту балаболы.
В реальности же он или не будет справляться или просто будет воровать и не давать себя заменить и таких примеров масса. Вспомните свои СНТ и СНТ знакомых, повезло с «председателем», все отлично, но чаще, как, правило не везёт и тогда привет, друг.
У профессиональной управляющей компании есть наработанный пул подрядчиков, квалификация специалистов, скидка за объёмы работ, точнее не накручивание цен, репутация наконец, которая определяет развитие бизнеса, ведь никто не пойдет в плохую УК.
А что вашему главе ТСН скажет, например, подрядчик по ремонту ям весной. Сколько-сколько у вас ям, две? Ну ок, вот вам прайс на две ямы которые заведомо будет выше нежели, когда этот ремонтник говорит с профи из солидной управляющей компании которая дает нормальные объёмы.
Ну и наконец пресловутая репутация, послушав жильцов и почитав форумы, создаётся ощущение, что второй главной целью УК, после обслуживания и ремонта является коллекционирование обвинений. Запомните, никто не желает быть обруганным, и УК стараются работать максимально эффективно и быстро исправлять все недочёты.
И в завершении еще пример. Если вы хотите провести досуг и при этом сэкономить, то можно сходить и в театр народной самодеятельности. Но если вы хотите получить актёрскую услугу виде высококлассной игры в отличном спектакле и в хорошем театре, то вам придётся выложить круглую сумму за билет. И ведь никто с этим не спорит - кругленькую сумму чужому дяде за условное и кстати совсем при это не гарантированное удовольствие пожалуйста, а как свою собственность обслуживать, так включаем режим максимальной экономии и готовы пускать в свои подвалы черт знает кого. Некомпетентность руководства ТСЖ или ТСН, а скорее всего опыта у него в сфере ЖКХ нет, это гарантированная некомпетентность при выборе подрядчиков по обслуживанию дома. Или же это опять будет та же профессиональная, читай коммерческая УК только уже между вами, жильцами и УК будет стоять посредник в виде ТСН и съедать часть ваших денег, которые можно было потратить на дом.
Так зачем плодить сущности не лучше ли лучше работать с ук?
Вместо эпилога. Средний срок существования ТСН или ТСЖ всего 3 года.