Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка
Если квартира, купленная когда-то с помощью ипотечного кредита, стала тесной для вашей семьи или же ежемесячные платежи протёрли до дыр бюджет и больше вам не по силам, нужно избавляться от такой квартиры. N1.RU узнал, как продать недвижимость, за которую вы всё ещё платите ипотеку.
Квартиры в ипотеке продают и будут продавать, уверена риелтор Яна Степанова: «Такая сделка — совсем не редкость. Кто-то спустя несколько лет понимает, что платить за ипотеку каждый месяц невыносимо, на жизнь не остаётся. Часто, когда в семье появляются дети, встаёт вопрос улучшения жилищных условий. Тогда старую квартиру продают и берут ипотеку на новую. А ещё есть такие, кто покупал на этапе стройки и продаёт в уже готовом новом доме, с целью заработать».
Специалисты считают: этот вид сделки не скрывает острых подводных камней и мало чем отличается от традиционного, главный нюанс здесь — время.
«Основная загвоздка с продажей ипотечной квартиры — это время на ожидание закладной, от трёх до 30 календарных дней. Не все покупатели готовы выдержать этот срок в силу каких-либо причин. Но сегодня Сбербанк предлагает условия без закладной, что упрощает продажу ипотечной квартиры», — говорит риелтор агентства недвижимости «СоДействие» Ксения Донехно.
Документы
Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо разрешение банка. Как правило, такое разрешение кредитор выдаёт в течение трёх дней. Если не согласовать свои действия с банком, продавец рискует получить отказ в государственной регистрации права собственности.
Также в кредитном отделе банка следует взять выписку об остатке задолженности по ипотечному кредиту.
Ведущий специалист компании «БК_Недвижимость» Юлия Мальцева резюмирует: «Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, могут понадобиться разные документы в зависимости от того, как покупатель будет её приобретать. Если покупка будет осуществляться за наличный расчёт, то нужны будут следующие документы: кредитный договор, выписка из банка об остатке задолженности по ипотечному кредиту, справка из пенсионного фонда о том, происходило ли погашение ипотечного кредита средствами материнского капитала, документы, подтверждающие право собственности, паспорта всех участников сделки, справка о составе семьи. Также подобное жильё может быть приобретено в ипотеку, но у каждого банка свои требования к пакету документов».
Сделка
После того как банк дал добро на продажу квартиры, продавцу необходимо снять обременение с квартиры. Происходит это после того, как он погасит оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Это делается с помощью средств, полученных от покупателя в качестве задатка.
«Составляется договор купли-продажи данного объекта, находящегося в залоге у банка, и передаётся для регистрации права. Остаток задолженности оплачивается средствами покупателя, после чего банк выдаёт закладную, которая передаётся в МФЦ, и в этот же день производятся оставшиеся расчёты (если квартира продана за сумму, превышающую размер выплаты по ипотеке)», — рассказывает Юлия Мальцева.
Покупателю
Стоит отметить, что покупатели не боятся иметь дело с ипотечными квартирами. «В моей практике встречались клиенты, которые целенаправленно искали квартиру в обременении банка. Такие квартиры хорошо проверяет служба безопасности, можно быть уверенными, что никаких «сюрпризов» не всплывёт в процессе оформления или, что хуже, после», — рассказывает Яна Степанова.
Ксения Донехно рассказывает об основных способах продажи квартиры, купленной в ипотеку:
1) если у покупателя ипотека в том же банке, то всё пройдёт по упрощённой схеме;
2) если ипотека в другом банке, то сделка возможна только в случае, когда наличных средств покупателя хватит, чтобы закрыть долг продавца перед банком;
3) также продавец может закрыть свой долг самостоятельно, дождаться получения закладной и выйти на сделку, но в этом случае он рискует своими деньгами в случае отказа покупателя от сделки;
4) если у покупателя наличные деньги, то по предварительному договору купли-продажи он передаёт часть денежных средств, продавец закрывает ипотечный долг, получает закладную, снимает обременение банка и выходит на сделку с покупателем.
«Безусловно, при заключении таких сделок нюансы существуют, но специалисты нашего агентства довольно часто проводят подобные сделки. Под руководством опытного риелтора риски покупателя и продавца сведены к минимуму», — отмечает Ксения Донехно.
С тем, что покупателю не нужно бояться таких сделок, согласна и Юлия Мальцева: «Опасаться таких сделок не стоит, потому что схема таких продаж отработана, и в сопровождении хорошего специалиста у вас не возникнет проблем с документами».