Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка
Обстоятельства вынуждают продать квартиру, купленную в ипотеку, кредит за которую ещё не погашен? Не беда: такая сделка не доставит особых хлопот ни бывшему хозяину, ни покупателю. N1.RU выяснял, как происходит продажа недвижимости, находящейся в залоге.
Часто случается так, что молодая семья, купившая квартиру с помощью ипотечного кредита, через несколько лет, немного подкопив, решает улучшить жилищные условия и приобрести более просторное или комфортное жильё взамен старого. Или же, напротив, материальное положение хозяина ухудшается, вносить платёж каждый месяц становится не под силу — приходится всерьёз задумываться о продаже квартиры. Многих такая перспектива пугает, а между тем бояться нечего.
Берём у банка разрешение
Первым делом продавцу следует обратиться в банк, в котором он брал ипотеку, говорит частный риелтор Евгения Комарова: «Необходимо согласие банка на проведение сделки, без него ничего не получится. Собственнику нужно прийти в отдел ипотеки и рассказать о своих намерениях продать квартиру, а также взять справку об остатке задолженности по кредиту».
В течение трёх дней банк выдаёт согласие на продажу квартиры. Как правило, кредитор идёт навстречу своему заёмщику — ему неважно, от кого он получит средства для досрочного погашения ипотечного кредита.
Снимаем обременение и оформляем договор
Следующий этап — снятие обременения с квартиры. Продавец гасит остаток по кредиту с учётом процентов с помощью средств, полученных от покупателя. Эти средства, равные сумме оставшегося ипотечного долга, оформляются как задаток. После того, как собственник квартиры рассчитался с банком, залог с недвижимости снимается.
«При продаже такой квартиры возможны два варианта: продажа за наличные либо продажа ипотечному клиенту того же банка. Опасаться тут нечего, в обоих случаях сначала снимается обременение, покупатель получает абсолютно чистую квартиру. А для уверенности всегда можно взять выписку из ЕГРН, в которой будет информация о возможных обременениях», — отмечает Евгений Горбунов, специалист агентства недвижимости «Кемерово-Сити».
Для заключения договора купли-продажи не потребуется специфических документов. «Со стороны продавца это правоустанавливающие документы, правоподтверждающие документы и технический паспорт», — комментирует Валерия Скрипова, помощник руководителя агентства недвижимости и оценки собственности «Федеральное».
Покупателю бояться нечего
Покупатель может приобрести такую квартиру как за наличные средства, так и с помощью ипотеки. Валерия Скрипова поясняет: «Если это будет ипотека, то обязательно нужно, чтобы она была взята в том же банке, в залоге которого находится объект. Потому что если это ипотека другого банка, то будет процесс получится более сложный и практически невозможный. Он возможен, только если у покупателей есть первоначальный взнос, как раз в размере той суммы, на которую обременение».
В целом же сделка не сулит покупателю особых забот и проблем. «Обязательно нужно сравнить планировку, которая есть в действительности, с планировкой, которая изображена в техпаспорте, — советует Валерия Скрипова. — Потому что при перепланировке могут быть сложности. Если объект находится в залоге у банка и там сделана перепланировка, обязательно нужно уточнять, согласована ли она с банком. В принципе, когда вы покупаете объект, который находится под обременением банка, это значит, что право собственности чистое, проверенное на сто раз и всё там должно быть хорошо. Опасаться практически нечего, служба безопасности банка проверяет объект вдоль и поперёк при приобретении. Нужно только учитывать, что такая сделка будет проходить дольше».