На рынке банковских услуг рефинансирование, как способ преобразования (изменения) условий кредитного обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ипотекой), является довольно востребованным «инструментом». Объясняется это тем, что при грамотном подходе данный институт позволяет сократить в разы текущие и предстоящие расходы по уплате процентов по «ипотечному» кредиту.
По своей правовой природе смысл рефинансирования заключается в оформлении нового кредитного договора для полного или частичного погашения предыдущего. При этом гражданским законодательством РФ не установлено каких-либо ограничений или запретов, препятствующих осуществить данную процедуру в отношении обязательств, исполнение по которым обеспечено ипотекой строящегося объекта недвижимости.
Обращаем внимание, что наличие в первоначальном кредитном договоре условия о невозможности осуществить его досрочное исполнение, не может служить препятствием для выполнения перекредитования и закрытия кредита, поскольку такое условие признается противоречащим нормам о защите прав потребителей и нарушающим права должника – физического лица (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 г. № 146; Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2015 г. № 89- КГ14 - 5).
Кроме того, рефинансирование может быть проведено, как в банке – первоначальном кредиторе (например, посредством уменьшения размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита, изменения валюты кредита), так и в другом банке. Условия и программы этого мероприятия устанавливаются каждым банком самостоятельно.
Однако, финансовые эксперты полагают, что перекредитование не стоит осуществлять, когда разница между процентами, подлежащими уплате по текущему и потенциальному кредитному обязательству, составляет 2 или менее процента.
Причинами тому называются издержки должника, возникающие при рефинансировании ипотеки:
- на переоценку залогового имущества, так как его стоимость с момента заключения первоначального кредитного договора может существенным образом измениться;
- на уплату государственной пошлины за переоформление залога;
- на выплату повышенных процентов по новому кредиту в период переоформления залога;
- связанные с изменением страховщика на того, с которым сотрудничает новый банк;
Отмечаем, что условие банка, обязывающее осуществлять страхование в обозначенной им организации, и навязывание условий страхования может быть признано недействительным, как не подкрепленное положениями закона (п. 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013 г.).
- по уплате комиссий и штрафных санкций за досрочное погашение первичного кредитного обязательства и т.д.;
Подчеркиваем, что, предусматривая подобное условие, банки фактически нарушают права должника – физического лица, как потребителя. Договор в данной части может быть также признан недействительным (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 г. № 146).
Для осуществления перевода ипотеки в другой банк, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:
1) внимательно изучить условия рефинансирования в новом банке и провести сравнительный анализ расходов и платежей по текущему и потенциальному кредитному обязательству;
2) если «вырисовывается» положительная перспектива, то следует подготовить и подать на рассмотрение в выбранный банк заявку с приложением соответствующего комплекта документов;
3) в случае получения одобрения нового банка на перекредитование, заключить кредитный договор;
4) погасить первичный кредит (в основном, расчеты производятся напрямую между банками);
5) снять ипотечное обременение и зарегистрировать очередной залог.
Что же касается права должника на имущественный вычет в сумме уплаченных им процентов по ипотечному кредиту, то в случае перекредитования, у должника в силу прямого указания закона появляется также право на имущественный вычет в виде понесенных затрат на погашение кредитов, выданных банком в целях рефинансирования (подп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). При этом в целях минимизирования рисков возникновения споров с налоговыми органами относительно наличия (отсутствия) права на такой имущественный вычет следует в каждом последующем кредитном договоре, заключаемом в целях рефинансирования, указывать ссылку на первоначальный ипотечный кредит и кредиты, полученные посредством перекредитования (Письмо ФНС России от 06.06.2017 г. № БС – 4- 11/10679@ «О предоставлении имущественного налогового вычета»).
Данный материал подготовлен юристами Sparta Consulting.
Оставайтесь с нами.
Наши каналы:
https://www.facebook.com/sparcon.official/