Кризис в самом разгаре, а падения 2009 года не повторяется. Почему? Пока поддержка государства в виде субсидирования ипотеки спасает рынок, но что будет в следующем году?
На рынке недвижимости Москвы существенное снижение цены наблюдается скорее в элитном ЦАО. Так, в сентябре на первичном рынке жилья цена 1 кв. м составила 271 708 руб. или 4 313 $ (база предложений WinNER). За год средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 26,6% (в долларах на 55,2%). Без учета предложений ЦАО средняя цена кв.м. в сентябре 2015 года составила – 240 683 руб. или 3 820 $. За год средневзвешенная цена выросла на 10,9%, в долларах цена снизилась на 32,3%.
Существенное снижение цены кв.м. в долларах вызвано падением курса рубля. В национальной валюте цена сократилась не столь существенно, даже в ЦАО, так как возросла себестоимость строительства. Этот фактор достаточно серьезно влияет на ценовую динамику.
В то же время, на рынок за последний год вышло довольно существенно число объектов с достаточно демократичной ценой предложения: «SREDA», «Петр I», жилой район «Green Park», «Мещерский лес», Варшавское шоссе, 141, где стоимость небольших студий составляет 3,6-4,5 млн. рублей. То есть рынок новостроек столицы становится более доступным для покупателей, что вполне отвечает текущей экономической ситуации.
На рынке вторичного жилья столицы в сентябре 2015 года средневзвешенная цена кв. м составила 239 703 р. (или 3 805 $). За год цена кв.м. в рублях выросла на 7,8 %.
Изменилась парадигма рынка. В прошлый кризис наблюдалась значительно большая его долларизация, чем сейчас. В американской валюте оценивалось даже жильё в массовом сегменте. Поэтому цена напрямую зависела от курса доллара. А сейчас рубль живёт своей собственной жизнью. Рынок недвижимости отошёл от валюты. Только в элитном сегменте ещё остались долларовые прецеденты, но и там большинство проектов уже перешли на рубли.
В настоящее время рынок проседает, но от резкого падения его спасает поддержка государства. В первую очередь это субсидирование ипотечной ставки на первичном рынке жилья. В 2008 году ничего подобного не было.
В текущей геополитической обстановке давать прогнозы опрометчиво. Но очевидно, что следующий год будет достаточно сложным. По официальным прогнозам, как правило, характеризующимся высокой долей оптимизма, в 2016 году ожидается начало восстановления экономики. Но, во-первых, неизвестно, будут ли достигнуты намеченные результаты. Во-вторых, жизнь – это не сухие цифры. Очевидно, что для населения следующий год будет достаточно сложным. Расходы россиян растут, доходы падают. Крупнейшие компании уже проводят массовые сокращения. Все это непосредственно влияет на покупательскую способность. Кроме того, рынок недвижимости, как правило, реагирует на экономические потрясения с лагом в несколько месяцев. Поэтому развитие ситуации в позитивную сторону, при благоприятных внешних условиях, можно ожидать не ранее середины следующего года, а более вероятно – с 2017 года.
Важным моментом в составлении прогноза на следующий год является вопрос продления господдержки ипотечного сектора. Действующая программа ограничена по срокам 1 марта 2016 года. Предложение о ее пролонгации будет рассматриваться в начале следующего года. В случае отрицательного решения, падение спроса в сегменте новостроек может быть схоже с ситуацией, наблюдаемой сегодня на вторичном рынке.