Условия продажи квартиры, приобретённой с участием средств материнского капитала
Продать недвижимость, купленную с привлечением маткапитала, не просто, но возможно. Главное — получить разрешение органов опеки. Как это сделать, читайте в материале N1.RU.
Взаимодействие с опекой
В целом процедура продажи похожа на стандартную схему купли-продажи. Главное отличие — в необходимости получения разрешение органов опеки. Поскольку в квартире с маткапиталом должны быть определены доли несовершеннолетним, требуется подтверждение, что права детей при продаже будут соблюдены.
«Потребуется наведаться в орган опеки или попечительства по месту жительства и запросить необходимый список документов для рассмотрения обращения. Опека должна рассматривать документы не дольше месяца, а далее либо выдать разрешение на сделку, либо запретить продажу», — комментирует Владислав Мезин, управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Перми.
Если в результате продажи жилищные условия семьи улучшатся, специалисты органов опеки одобрят сделку. В заявлении нужно указать причины продажи. Вам потребуется доказать, что детям будет выделена доля не меньше той, что была в продаваемой квартире.
Чаще всего сделки по продаже и покупке проводятся одновременно. Для этого нужно заранее выбрать квартиру и заключить предварительный договор купли-продажи.
Продажа квартиры с обременением
Если вы планируете продать квартиру, купленную в ипотеку, вам потребуется согласие банка. Пока кредит не погашен полностью, жильё находится в залоге у банка и доли несовершеннолетним не выделяются. Однако родители обязываются распределить доли в течение полугода после погашения ипотеки.
К сожалению, не все соблюдают требования закона, а государство не контролирует эту ситуацию. Тем не менее, лучше не игнорировать обращение в опеку.
«Обязательство по наделению несовершеннолетних членов семьи долями содержит информацию о конкретном объекте, собственниками которого должны стать дети. Поэтому взять и заменить жилое помещение без участия опеки нельзя», — напоминает Иван Козловских, руководитель юридического департамента федеральной риелторской компании «Этажи».
В случае, если продавцы не наделили детей долями и продали квартиру, законность этой сделки можно оспорить в суде.
«Если семья покупает квартиру с привлечением ипотеки и планирует в будущем расширяться, я не рекомендую использовать маткапитал. Потому что даже рефинансирование в таком случае будет проблематичным. Имейте в виду: при продаже квартиры, приобретённой с использованием маткапитала, тоже возникают определённые сложности. Квартиры с выделенными детям долями стоят на 5–15 % дешевле, чем аналогичные варианты. Сроки экспозиции тоже затягиваются», — говорит Владислав Мезин.
После получения разрешений от опеки и от банка следует определиться со схемой продажи.
«Можно часть суммы покупателя зачислить в счёт погашения кредита продавца (как правило, это первоначальный взнос). Второй вариант: перевести права и обязанности по ипотечному договору с продавца на покупателя. Это делается путём заключения нового договора после согласования с кредитной организацией. И самая популярная схема — продавец погашает ипотеку, с объекта снимается обременение, после чего жильё оформляется на покупателя», — перечисляет варианты Иван Козловских.