Все прекрасно знают, что есть налоговый вычет при покупке нового жилья, – он позволяет вернуть часть подоходного налога.
Но при этом нередко незаслуженно игнорируется другой, не менее полезный налоговый вычет, – при продаже жилья.
Он позволяет не получить «живые» деньги, но выгодно сберечь их путем снижения подоходного налога, который нужно заплатить.
Чтобы получить максимальную выгоду от такого налогового вычета, нужно уверенно ориентироваться во всех нюансах его применения.
Вовремя вспомнить о налоговом вычете с продажи жилья полезно тем, кто продает свое жилье до истечения установленного законом срока давности его владения.
Этот срок сейчас составляет:
- 3 года – при продаже жилья, которое было приватизировано, получено в дар или по наследству от близкого родственника или приобреталось по договору пожизненного содержания с иждивением,
- 3 года – при продаже жилья, которое покупалось до 1 января 2016 года,
- 5 лет – при продаже жилья, купленного после 1 января 2016 года.
Указанный срок давности исчисляется со дня регистрации права собственности на жилье в Росреестре. Если собственник решит продать свое жилье раньше этого срока, то с вырученной суммы ему придется заплатить подоходный налог (13%).
Снизить сумму налога или вовсе ее обнулить можно посредством налогового вычета с продажи.
Закон предусматривает две разновидности такого вычета:
1) Фиксированная сумма, которую никак нельзя изменить – она прямо утверждена Налоговым кодексом.
В отношении жилых помещений вычет составляет 1 млн рублей. Применяется он очень просто: стоимость квартиры по договору снижается на 1 млн рублей, и с оставшейся суммы рассчитывается 13%-ный налог.
Например:
Подаренную квартиру продали за 3,5 млн рублей. Сумма налога с продажи составит: (3,5 млн – 1 млн) х 13%, т.е. 325 тысяч рублей.
Раньше от налога уходили с помощью занижения стоимости жилья в договоре – указывали 1 млн рублей, соответственно, налогооблагаемая база обнулялась и никакого налога платить было не нужно: (1 млн – 1 млн) х 13% = 0.
Но начиная с 2016 года такие действия были пресечены: теперь стоимость проданного жилья сопоставляется с его кадастровой стоимостью, и если последняя окажется больше, то налог исчисляется из 70% кадастровой стоимости.
2) Налоговый вычет, который применяется в размере расходов, которые понес продавец в связи с покупкой жилья.
Здесь уже величину налогового вычета можно варьировать: чем больше расходов подтвердит собственник, тем меньше будет его налог, а то и вовсе сойдет на нет.
Например:
Квартиру купили 10 ноября 2016 года за 3 млн рублей, продали 5 февраля 2018 года за 3,5 млн рублей. Сумма налога с продажи составит: (3,5 млн – 3 млн) х 13%, т.е. 65 тысяч рублей.
Какие документы принимаются в подтверждение необходимых расходов, снижающих налог:
- договор купли-продажи другой квартиры, дома, доли в них или же отдельной комнаты. Обратите внимание, что средства материнского капитала также учитываются в стоимости приобретенной квартиры, т.е. в сумму вычета они входят,
- акт приема-передачи недвижимости и уплаченных в счет ее стоимости денег,
- справка из банка о сумме уплаченных по ипотечному кредиту процентов. При этом деньги, уплаченные за ведение ссудного счета в банке, за страховку заложенного имущества в вычет не учитываются,
- квитанция об оплате риэлтерских услуг,
- квитанции, чеки об оплате ремонта в купленном жилом помещении (при условии, что по документам покупалось первичное жилье без отделки),
- документы о погашении ипотечного кредита и процентов по нему (если проданная квартира была получена по наследству с непогашенным ипотечным кредитом). Это новое разъяснение по поводу налогового вычета недавно дал Минфин.
Применить можно любой вариант вычета, в зависимости от того, какой из них выгоднее в конкретной ситуации. Пользуйтесь вычетом и не переплачивайте!