К «старому фонду» жилья в Петербурге относят все постройки, возведенные до 1918 года. Основную массу старого фонда составляют доходные дома, строительство которых началось в первой трети XIX века и достигло своей особой популярности в начале века XX.
Также к старому фонду относятся парадные дворцы в центральной части города и барские дома загородных усадеб, которые давно уже перестали быть загородными и также находятся в черте исторической застройки.
Сравнительно небольшая часть зданий, используемых ныне под жилой фонд, датируется XVIII веком. После революции в разряд жилых помещений попали также хозяйственные пристройки при доходных домах и усадьбах (дворницкие, каретные сараи и пр.).
Поэтому наш «старый фонд» весьма причудлив, разнообразен и порою не предсказуем. Там можно найти жилье на любой вкус и кошелек, но при этом надо хорошо отдавать себе отчет, что вас могут поджидать после покупки разнообразные сюрпризы. Опишем наиболее распространенные из них.
ПЕРВОЕ, на что надо обратить внимание - это дата постройки дома (та, что указана в паспорте на квартиру). Если дата – самый конец XIX или самое начало XX века – тогда есть вероятность найти достоверную историю как постройки, так и дальнейшей модификации такого дома.
Дома более ранней постройки таят в себе значительно больше сюрпризов – их неоднократно перестраивали, надстраивали и вообще в них можно обнаружить много чудес, не зафиксированных в официальной документации на жилое помещение.
Наиболее по праву надёжными и долговечными считаются дома, построенные перед самой Первой Мировой – они строились на средства первых кооперативов домовладельцев и возводились особенно тщательно и из качественных материалов (года постройки 1911-1914). К тому же они не успели подвергнуться дальнейшим перестройкам и модификациям (не до того всем было следующие лет десять).
ВТОРОЕ, что надо выяснить максимально подробно – был ли в здании капитальный ремонт. И если был, то когда. В Петербурге было два больших периода капитальных ремонтов старого фонда, они отличаются философией подхода к вопросу и общим набором мероприятий, проводимых в постройке.
Первый период (с 1965 по 1973 год) – это был период «выборочного капремонта». Т.е. происходил без расселения или с частичным расселением. В квартиры проводился газ, менялись трубы, перекрытия ремонтировались без их разборки. Т.е. в таких домах перекрытия вполне могли по-прежнему остаться деревянными (или с деревянным наполнением по металлическим балкам).
Второй период (в 1970-е и в первой половине 1980-х) – был периодом «комплексного капремонта». Дом полностью расселялся, полностью демонтировался изнутри (целыми оставались только наружные стены). И строился заново, не меняя фасада.
Такой капремонт тоже чреват последствиями. Балки перекрытий (уже железобетонные) не всегда без погрешностей ложились на старые стены. Предметы интерьера, представляющие особую прелесть «старого фонда» - камины, печи, лепнина, а также филенчатые двери и прочий «винтаж» - исчезали начисто, заменяясь утилитарными столярными изделиями и безликими потолками.
Но зато при этом в таких домах иногда появлялось изолированное жилье (вместо коммуналок) и вполне узаконенные помещения для ванны.
Надо заметить, что оба периода «капремонтов» не принесли особой пользы ремонтируемым зданиям. Кроме некоторых попыток приблизить жилища к реалиям современной жизни (ну например подключение к газу вместо дровяных плит).
Поэтому дома, хорошо построенные до революции и не тронутые в советский период – часто оказываются более прочными и долговечными конструкциями. За исключением одного нюанса – балки там как правило деревянные. Балки делали из лиственницы (вечное дерево).
Это обстоятельство может осложнить ваш ремонт в том случае, если вы решите устанавливать «тяжелые» конструкции в вашей новой квартире (скажем, полы из натурального камня или большие ванны-бассейны). Тогда придется хорошо вложиться, чтобы усилить перекрытия (в случае если это вообще технически возможно).
Еще упоминают повышенную пожароопасность домов с деревянными перекрытиями… Но на фоне легко возгорающихся синтетических материалов, которые используют сейчас для внутренней отделки, – это выглядит не так критично по сравнению с лучшей тепло- и шумо- изоляцией домов, где межэтажные пространства заполнены деревом, а не железобетоном.
С 1990-х годов понятие «капремонт» заменилось на понятие «реконструкция». Здесь философия подхода к зданию поменялась полностью. Некоторые из них сносятся «под ноль» и на этом месте возводится точная копия прежнего здания, но уже из современных материалов и с современными коммуникациями. Другие же бережно и тщательно реставрируются с максимальным сохранением ценных элементов интерьера.
И ТРЕТИЙ момент, который имеет смысл иметь в виду при выборе вашего будущего дома. Ленинградская блокада и послевоенное восстановление города. В тот период было не до изысков, требовалось срочно восстановить разрушенные бомбёжками дома, и в ход шёл любой подручный материал, который можно было найти быстро и который как-нибудь годился для восстановления здания.
Поэтому при ремонте стен, а также вскрытии полов и перекрытий в ходе ремонта вы имеете шанс обнаружить вместо кирпича что-нибудь другое, а вместо деревянных лагов под полом – трамвайные рельсы с соседней улицы.
Про прелести и чудеса «ремонта в старом фонде» - можно и нужно рассказывать долго и увлеченно. Но оно того стоит! Где еще вы найдете такие необычные планировки и разнообразные прелестные вещи, которые придают уют и неповторимость вашему жилью?
Высокие потолки (3-4 метра), старинные эркеры, лоджии с колоннами и видом на воду, вид на крыши из окна кухни не хуже, чем с балюстрады Исаакия…
К тому же почти весь «старый фонд» располагается в исторической части города, в непосредственной близости к его всемирно известным достопримечательностям и тайнам «неизвестного Питера».
Почти каждый дом буквально пропитан аурой замечательных, харизматичных людей, которые приезжали сюда жить, творить, менять пространство и создавать неповторимую энергетику Петербурга, которую чувствуют все, кто хоть раз побывал на его берегах.
Есть определенный алгоритм как проверить наличие некоторых «сюрпризов», которые вас могут ожидать в дальнейшем. Этому алгоритму надо обязательно следовать при выборе и особенно при осмотре понравившегося помещения. Тогда удовольствие от покупки не померкнет при обустройстве в новом жилье – вы будете покупать эту красоту с открытыми глазами!
Основные районы, где надо искать «старый фонд»: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский.
_______________________________
С уважением, Белла Киселева, семейный риэлтор СПб. Если у вас остались вопросы по выбору жилья в исторической части города - пишите мне в личку или звоните +7 921 744-64-63.
