В нашей стране очень много людей вынуждены связываться с ипотечным кредитование, но очень немногие имеют знания, которые необходимы, при выборе хороших условий, а полагаться на слова банковского клерка не стоит. Пример такого обмана вы можете прочитать здесь.
1. Нельзя выбирать банк, предоставляющий ипотечный кредит, только по процентной ставке
Безусловно ставка имеет очень большое значение и при выборе кредита, в первую очередь смотрят на размер процентной ставки, логика верна чем выше процент – тем больше придется платить каждый месяц. Но помимо процентной ставки, есть еще сборы, страховка и комиссии, которые тоже надо будет платить, в итоге сумма может существенно отличаться.
Внимательно изучайте договор на предмет обязательных платежей!
2. Обязательно выясните какой вид платежа прописан в кредитном договоре
Существует два вида платежа:
1. Аннуитетный платеж – в этом случае размер платежа не меняется весь период кредитования, в первые годы происходит погашение процентов, а на погашение основного долга идет лишь малая часть.
2. Дифференцированный платеж – в этом случае сумма ежемесячных выплат уменьшается, т.е. сперва выплаты выше, чем при аннуитетном кредите, но потом они снижаются, поскольку тело кредита гасится каждый месяц одинаковыми долями.
Для наглядности, давайте разберем на примере. Вы оформляете кредит на 4 млн рублей под 10% на 10 лет.
При аннуитетном графике платежей
вы заплатите банку 6 343 235,37 рублей,
где 4 000 000 – тело долга;
2 343 235,37 рублей - проценты ;
Сумма ежемесячного платежа составит 52 860,29 рублей.
При дифференцированном графике платежей
вы заплатите банку 6 016 666,67 рублей,
где 4 000 000 руб. – тело кредита;
2 016 666,61 руб. – проценты;
Ежемесячные платежи составят от 66 666,67 рублей в первый месяц, до 33 611,11 рублей в последний.
То есть экономия при дифференцированном графике платежей составит – 326 568,7 рублей.
3. Рефинансируйте ипотеку
Центральный Банк РФ устанавливает ключевую процентную ставку, периодически происходит ее коррекция, в последние годы – снижение процентной ставки, в след за Центральным Банком снижаются ставки по ипотеки. Перед Вами открывается два пути: 1. Обратиться в банк, где вы оформили ипотеку с заявлением о снижении процентной ставки. 2. Выбрать предложение другого банка. Не забывайте про пункт 1 – уточнять про комиссии, страховки и прочих расходах, при переходе в другой банк.
4. Оформляйте налоговые вычеты.
Если вы гражданин Российской федерации и работаете официально, т.е. работодатель платит НДФЛ – 13% от вашей заработной платы, то вы можете получить возврат уплаченного налога при оформлении ипотеки.
Максимальный размер возврата налога на одного человека сейчас составляет – 260 тысяч рублей. Если жилье покупают супруги и оба работают официально, то вернуть налог могут оба, т.е. налоговый возврат составит максимум 520 000 рублей.
На сайт налоговой есть подробная инструкция, как оформлять налоговый вычет. Человек им может воспользоваться только один раз в жизни.
5. По возможности гасите кредит досрочно.
Часто при погашении кредита пренебрегают возможностью досрочного погашения кредита, а это луче начинать с самого начала, поскольку при аннуитетном платеже основная часть процентов гасится в первой половине срока кредита.
Для иллюстрации возьмем те же условия кредита – 4 млн. рублей под 10% на 10 лет. Допустим у вас будет возможность вносить на 10 тысяч рублей больше, чем предусмотрено обязательным платежом, то есть не 52 860,29рублей, а 62 860,29 рублей. И кредит у вас аннуитетный.
В этом случае сумма выплаченных процентов составит – 2 008 402,9 рублей. То есть экономия составит 337 832,47 рублей.
Аналогичная ситуация с дифференцированном графиком платежей.
6. Выбирать кредит в валюте отличной от валюты дохода.
Кризисы 2008г. И 2014г. Наглядно показали, что кредит, особенно на долгий период, надо брать в той валюте, в какой получаете доход, иначе из-за скачков валют можно очень сильно потерять.
Перепады курсов могут быть в несколько раз, причем ни одна валюта не защищена на 100% от резкого падения курса.