На сегодняшний день, процент непроданных квартир в каждом новом доме составляет, в среднем по стране, чуть более 26 процентов, в отдельно взятых домах этот показатель достигает 40-50 процентов. Данная тенденция стала следствием снижения доходов населения за последние полтора года.
Данные показатели являются отражением особенностей развития девелоперского бизнеса последних лет. Но складывались они планомерно в течение всего периода коммерческого или рыночного этапа развития строительства.
Земля под строительство стала важнейшим ресурсом. Управление землей стало сродни управлением рентой от владения недрами.
В период непрерывного роста цен факт получения земельного участка мог быть приравнен к факту организации прибыльного бизнеса по строительству и продаже.
Для максимизации прибыли необходимо было увеличивать отдачу от полученной площади, то есть увеличить этажность.
Времена изменилась, и цены перестали расти, но задача прибыльности не пропала. На фоне снижения общей платежеспособности населения не состоялся массовый переход к малоэтажному и более качественному жилью не состоялся, а земельная рента продолжает использоваться с традиционной интенсивностью.
Таким образом, квартиры строятся не в полном соответствии с расчетной потребности данной территории, а из соображений наиболее эффективного использования земли.
Справедливости ради надо отметить, что иная концепция требует стратегического плана социально-экономического проектирования развития территории. В данный момент, несмотря на заявления некоторых региональных властей, продолжается строительство домов 20+ этажей, исходя из рыночных соображений. В результате то, что указано в сегодняшнем вопросе - земля использована, дома построены, квартиры не проданы.
Снижение доходов обострило другую более общую проблему - превалирование краткосрочных коммерческих интересов над долгосрочным развитием территорий.
На мой взгляд, подобные оценки вакантных квартир на первичном рынке сильно завышены. Учитывая особенности финансирования рынка первичной недвижимости за счет механизма долевого участия, в построенных зданиях в целом по рынку в принципе не может быть вакантно более 10% квартир. Что касается отдельных объектов, то действительно возможно оттягивание девелоперами сроков продаж в ожидании строительства станции Метро и т.п. (обычно характерно для новых районов Москвы и Петербурга).
Вероятно, процент невостребованных квартир в новостройках существенно выше. На сегодняшний день всё ещё вводятся в эксплуатацию стройки, начатые в период непрерывного роста цен (до 2014 года). Инвесторы, не сумевшие выйти из проекта во время строительства, не могут найти спрос на продажу своих объектов или, как вариант, на сдачу их в аренду.
Снижение доходов населения не единственная причина падения спроса. Изменение квартирографии и даже перепланировка больших квартир в студии, доступность ипотеки и рассрочки решает проблему недостаточной платежёспособности, но не повышает спрос.
Особенно в местах массового высокоэтажного строительства (пример для Санкт-Петербурга - это Девяткино, Парнас, пригороды) очевидно, что некем заселять эти территории. Здесь нет всего остального, что необходимо для жизни и работы. Реальное "освоение территорий" займёт ещё долгие годы. Соответственно будут и невостребованые квартиры. До тех пор, пока не решатся вопросы транспортной доступности, пока не возникнет достаточно интенсивная жизнь внутри района.
Текущая ситуация на рынке привела к такой картине мира. По данным компании "ЭТАЖИ", из-за снижения ставок, окончания ипотеки с господдержкой и снижения стоимости вторичной недвижимости покупатели явно выбирали покупку "вторички". Однако, сейчас мы наблюдаем довольно интересный формат рынка: ликвидные варианты "вторички" заканчиваются, рост цен заметно притормозился. А на сцену выходят строители со своими свежими проектами и идеями, удобными планировками и концепцией комфортной жизни. Пусть и какое-то время действительно наблюдался процент нереализованной недвижимости в новостройках, сейчас покупатели стали выражать больший интерес к проект на первичном рынке.